Contenu traité
- La propriété est divisée
- Avantages pour les deux côtés
- Quel droit voulez-vous conserver?
- L'utilisation de fruits
- Obligations du propriétaire
- Utilisation et accueil
- La maintenance
- Réparations extraordinaires
- Voter à l'assemblée de la copropriété
- Taxes et dépenses
- Avantages
- Le prix
- La propriété peut être vendue
- Vous pouvez payer en plusieurs fois
- Comment faire les bons calculs
- A Turin, un projet de la Municipalité
Avec la vente de la nue-propriété d'un bien, la pure propriété d'un bien est transférée à l'acheteur sans droit d'usage, tandis que le droit réel de jouissance (en fait constitué de plusieurs aspects comme nous le verrons plus loin) reste au bénéfice du vendeur. La nue-propriété d'un bien (comme un bien immobilier par exemple) consiste donc en la propriété «dépouillée» d'un ou plusieurs droits réels de jouissance, pour une durée préétablie ou pour toute la vie du ou des titulaires de ces droits. Entre les parties stipulantes (vendeur et acheteur), une sorte de lien est établi qui durera dans le temps, avec des effets qui se produiront dans le futur. Il est donc essentiel que le contrat de vente préliminaire (qui est signé avant le contrat définitif et qui doit être enregistré) prenne en compte tous les moindres détails,afin que les deux parties soient bien protégées.
La propriété est divisée
Notre Code civil vous permet de «scinder» la propriété en deux. Pourtant, la possibilité juridique de séparer les différents types de droits réels de jouissance des biens de la propriété pure, et les différentes formes possibles de vente, sont peu connues en Italie et font également l'objet de divers préjugés.
Avantages pour les deux côtés
Pour ceux qui achètent une propriété avec cette formule, l'avantage consiste à payer une propriété à un prix inférieur à la valeur marchande; tandis que, pour ceux qui vendent, l'avantage réside dans le fait d'avoir un revenu immédiat, en conservant un ou tous les droits de jouissance accordés.
Quel droit voulez-vous conserver?
Le droit d'utilisation laissé au vendeur peut être complet ou limité à l'usage ou au logement; à vie ou à durée déterminée contractuellement: quiconque vend un bien en nue-propriété peut se réserver (ou pour une ou plusieurs personnes désignées) le droit d'usufruit, celui d'usage ou celui de logement. Dans le premier cas, le sujet peut habiter ou louer le bien en perdant le loyer, tandis que dans les autres cas il ne peut que l'utiliser ou y habiter et ne peut céder ce droit à des tiers: il est strictement personnel. Nous verrons toutes les spécifications plus tard.
Les droits réels de jouissance, et en particulier celui d'usufruit, sont liés au droit de propriété d'un bien. Notre système juridique vous permet de séparer ces droits, en attribuant ceux de jouissance à un titulaire autre que le propriétaire.
L'utilisation de fruits
L'usufruit (art. 978 du Code civil) est un droit qui consiste à pouvoir jouir d'un bien et des revenus y afférents, même s'il reste la propriété d'autrui. Avec une limitation fondamentale: l'interdiction de modifier l'usage prévu. Par exemple, s'il s'agit de l'usufruit d'un terrain, le propriétaire du droit (usufruitier) ne peut pas le construire, tout comme il ne peut pas transformer ce qui est un jardin en parking. Dans le cas d'un bien immobilier, l'usufruitier a le droit de le louer à des tiers. Cependant, selon la loi, le contrat de bail ne peut durer plus de 5 ans à compter du décès de l'usufruitier.
Obligations du propriétaire
L'usufruitier doit restituer le bien à la fin de son droit (à l'expiration ou à son décès); utilisez-le avec «la diligence d'un bon père de famille»; faire un inventaire, sauf dispense; assurer la sécurité, sauf dispense; faire face aux dépenses ordinaires d'administration, d'entretien et de garde du bien; payer des impôts et des redevances, des loyers fonciers et d'autres charges qui affectent le revenu. c'est de l'art. 1004 du Code civil à prévoir que ces frais et charges sont à la charge de l'usufruitier.
Utilisation et accueil
Les droits d'usage et de séjour sont définis respectivement par les articles 1021 et 1022 du Code civil. L'usage consiste en le droit d'utiliser un bien spécifique et, s'il porte intérêt, d'en percevoir le produit (limité à ses propres besoins et à ceux de sa famille). Le logement est fondé sur le droit de vivre dans une maison en fonction de ses propres besoins et de ceux de sa famille. Elle constitue l'un des droits de succession du conjoint survivant: suite au décès de l'un des époux, l'autre a le droit de vivre dans la résidence familiale (si elle est la propriété du conjoint) et d'utiliser le mobilier qui la fournit pendant toute sa vie. . Les deux sont des droits personnels, c'est-à-dire strictement liés au titulaire du droit et, par conséquent, en tant que tels, incessibles. Contrairement à l'usufruitier qui peut louer le bien dont il jouit,en cas d'utilisation ou de résidence, cela est interdit, sous peine de perte du droit. Pour tout le reste, les règles d'usufruit s'appliquent.
La maintenance
Le vendeur est responsable des frais d'entretien ordinaire (restauration du plâtre, peinture des portes et fenêtres, peinture des murs), c'est-à-dire tous les frais qui sont normalement à la charge d'un locataire. Alors que l'acheteur n'a droit qu'à des dépenses extraordinaires. La récente réforme de la copropriété (loi 220/2012), entrée en vigueur le 18 juin 2013, établit cependant une pleine solidarité entre l'usufruitier et le nu propriétaire vis-à-vis de la copropriété. Cela signifie que les deux figures sont solidairement responsables - à moitié - du paiement des charges de copropriété. Donc, si aucun de vous ne paie ce qui est dû, la copropriété peut vous demander à tous les deux de rembourser la dette.
Les réparations extraordinaires sont à la charge du propriétaire nu. L'art. 1005 du Code civil fait une liste, mais elle n'est pas exhaustive: "ce sont celles nécessaires pour assurer la stabilité des murs principaux et des voûtes, le remplacement des poutres, la rénovation, en tout ou en partie significative, de toitures, planchers, escaliers, remblais, aqueducs , murs de soutènement et murs d'enceinte ". En pratique, cette définition inclut les réparations qui ne sont pas prévisibles comme un effet normal, à court ou moyen terme, de l'usage et de la jouissance de la chose, et consistent en le remplacement ou la restauration de parties essentielles de la structure dont le coût est disproportionné par rapport à au revenu normal produit par la chose elle-même. Cependant, si elles deviennent nécessaires en raison d'une négligence ou du non-respect des obligations alimentaires ordinaires, elles sont à la charge de l'usufruitier.Essentiellement, nous nous régulons comme dans la dynamique propriétaire / locataire.
Dans le cas des résolutions concernant les réparations de copropriété, le droit de vote relatif à l'assemblée appartient: à l'usufruitier, pour les réparations relatives à l'entretien ordinaire; au propriétaire nu, en cas d'innovation, de reconstruction ou de travaux d'entretien extraordinaires.
Taxes et dépenses
Ne bénéficiant pas du bien acheté, le nu-propriétaire n'a aucune charge fiscale pendant toute la durée du droit d'utilisation réservé au vendeur. Lors de l'achat de la nue-propriété, l'acheteur sera tenu de payer les taxes suivantes:
- frais d'inscription
- taxe hypothécaire
- taxe cadastrale
dans une moindre mesure en fonction de l'âge de l'usufruitier, comme le montre le tableau (publié à côté) périodiquement mis à jour par le ministère des Finances au fur et à mesure que le taux légal évolue qui, à partir de début janvier 2022-2023, est passé de 2,5% à 1% .
Avantages
En plus des taxes d'achat moins onéreuses, l'acheteur peut - s'il dispose des conditions nécessaires - également profiter de la subvention «premier logement»: elle permet une réduction de la taxe d'enregistrement de 9 à 2% et le paiement des taxes hypothécaires et cadastral en mesure fixe (actuellement égal à 50 euros chacun). Le vendeur, usufruitier ou titulaire du droit de séjour, bénéficie pleinement des biens vendus et donc, conformément à la loi, toutes les charges fiscales liées au bien restent à sa charge: plus précisément, imu et impôt sur le revenu des personnes physiques.
Le prix
La valeur de la nue-propriété dépend de la durée du droit de jouissance qui est laissé au vendeur (techniquement: réserve de jouissance du bien). Si la réserve est à vie, ou jusqu'au décès du titulaire du droit, la valeur est déterminée en fonction de l'espérance de vie de ce dernier. L'espérance de vie est le nombre attendu (au sens statistique) d'années de vie résiduelle à un certain âge et ne doit pas être confondue avec la soi-disant «durée de vie moyenne». L'espérance de vie est calculée à partir de l'analyse des tables de mortalité (également appelées tables actuarielles) qui varient en fonction de certains facteurs, notamment environnementaux. Il est à noter que l'espérance de vie diffère également selon le sexe: les femmes vivent plus longtemps. Si les vendeurs sont plus d'un,la longévité globale des sujets cohabitants est légèrement supérieure à celle du plus jeune des vendeurs. Les données officielles les plus récentes sont publiées sur le site Internet de l'Istat (www.istat.it). En principe, la valeur marchande réelle d'un bien nu peut varier entre 50% et 70% de la valeur commerciale du bien en pleine propriété, même lorsque le vendeur est très âgé. Pour faire une comparaison avec d'autres situations, tenez compte du fait qu'une propriété occupée par un locataire (qui paie le loyer) vaut en moyenne 30% de moins que sa valeur.même lorsque le vendeur est très âgé. Pour faire une comparaison avec d'autres situations, tenez compte du fait qu'une propriété occupée par un locataire (qui paie le loyer) vaut en moyenne 30% de moins que sa valeur.même lorsque le vendeur est très âgé. Pour faire une comparaison avec d'autres situations, tenez compte du fait qu'une propriété occupée par un locataire (qui paie le loyer) vaut en moyenne 30% de moins que sa valeur.
La propriété peut être vendue
Si vous avez acheté la nue-propriété, vous n'avez pas besoin d'attendre le décès de ceux qui l'utilisent pour revendre le bien. Et vous pouvez toujours faire un profit avec la différence de prix: comme l'usufruitier a vieilli entre-temps, une décote plus faible sera appliquée sur la valeur immobilière, en fonction des tableaux tenant compte de l'âge; ce qui signifie que l'actif a été réévalué.
Combien vaut la nue-propriété d'un bien sur le marché? Généralement environ 50 à 70% de la valeur commerciale de la même propriété en pleine propriété.
Vous pouvez payer en plusieurs fois
La formule la plus courante en Italie prévoit le paiement du prix de la nue-propriété en une seule solution. Mais, comme pour les propriétés en pleine propriété, il est possible d'organiser un paiement en plusieurs fois. La propriété est transférée à un prix payé en partie à l'avance et en partie avec des mensualités définies, qui peuvent être indexées annuellement. Et qu'en cas de décès du vendeur, continuer à être payé aux héritiers, jusqu'à l'échéance. Ensuite, il y a aussi la formule de paiement avec une rente (viager), répandue par exemple en France mais rare en Italie. Il s'agit d'un contrat aléatoire, car le prix total ne peut être connu à l'avance: un acompte est versé, un revenu mensuel est estimé, mais le nombre de versements dépend de la durée de vie du vendeur. Une mise".Le problème est qu'en Italie, la rente viagère est assimilée aux revenus des salariés (article 50 du décret présidentiel 917/86) et imposée en conséquence.
Comment faire les bons calculs
Un coefficient est appliqué à une appréciation de la valeur vénale de la propriété en pleine propriété en fonction de l'âge du bénéficiaire effectif (habitant / s) de la maison. Ces coefficients sont établis périodiquement par le ministère des Finances et sont basés sur l'espérance de vie statistique en Italie et sur le taux d'intérêt légal en vigueur. En règle générale, plus le vendeur est âgé, plus le prix d'achat est élevé.
Tableau des coefficients pour la détermination des droits d'usufruit viager et des rentes (ou pensions) calculés au taux d'intérêt légal de 1% (année de référence 2022-2023)
L'arrêté du ministre des Finances du 12 décembre 2013 (publié au Journal officiel n ° 292 du 13 décembre 2013), prévoit la réduction du taux légal de 2,5% à 1% à compter du 1er janvier 2022-2023. En conséquence, les coefficients relatifs au droit d'usufruit à appliquer aux actes publics constitués, aux actes privés authentifiés et non authentifiés présentés à l'enregistrement, aux successions ouvertes et aux donations faites à partir du 1er janvier 2022-2023 ont été mis à jour. (Arrêté ministériel de l'économie et des finances du 23 décembre 2013 sur le GU 303 du 28 décembre 2013). Le tableau des coefficients annexé à la loi codifiée sur la taxe d'enregistrement - décret présidentiel 131/1986) a donc été mis à jour comme ci-dessus. Le décret fixe également à 100 fois le multiple à utiliser pour déterminer l'assiette fiscale pour l'établissement des rentes et pensions.
Exemple de calcul de la valeur de la nue-propriété
- Valeur d'une propriété à 100%: 150000 € (a)
- Taux d'intérêt légal actuel: 1% (b)
- Âge du bénéficiaire (années révolues): 55 ans
- Coefficient selon tableau: 65 (c)
- Revenu annuel: (a) x (b) = 1500 € (d) (ou 150000 € x 1%)
- Valeur d'usufruit: (d) x (c) = 97.500 € (e) (ou 1.500 x 65)
- Valeur nue-propriété: (a) - (e) = 52.500 € (ou 150.000 € - 97.500 €)
A Turin, un projet de la Municipalité
Vendre son logement en nue-propriété peut être d'une grande aide pour les personnes âgées et les personnes en difficulté qui ont besoin de liquidités pour faire face à la vie quotidienne, peut-être des soins médicaux. Dans cette optique, la municipalité de Turin lance un projet expérimental qui prévoit d'aider ces catégories en achetant leurs propriétés avec cette formule, à des conditions économiques favorables pour les deux parties (www.comune.torino.it/).
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it