Contenu traité
- Quelle est l'hypothèque
- Types d'hypothèque
- Le plan d'amortissement
- Les coûts de l'hypothèque
- Comment trouver la meilleure offre
- L'enquête de la banque
- L'hypothèque
- Cas particuliers: remboursement anticipé, subrogation et suspension des versements
- Déductions fiscales sur les hypothèques
L'hypothèque est un outil fondamental pour acheter, construire ou rénover une propriété, en particulier votre maison. L' hypothèque est un prêt à moyen et long terme, qui dure généralement de 5 à 30 ans. Que devez-vous faire pour demander un prêt hypothécaire? Quelles sont les caractéristiques du prêt? Quelle tranche vous convient le mieux? Quels types d'intérêts pouvez-vous choisir? Voici toutes les réponses aux questions les plus fréquemment posées.
Le prêt est un contrat entre un sujet et un intermédiaire , généralement une banque, qui consiste en le transfert d'une somme d'argent d'un sujet (appelé le prêteur) à un autre sujet (appelé l'emprunteur), avec prise en charge par ce dernier l'obligation de restituer la même somme d'argent au prêteur. Étant un prêt à titre onéreux, quiconque a emprunté une somme d'argent doit payer des intérêts.
En général, le prêt est nécessaire pour acheter, construire ou rénover sa maison ou pour acheter ou rénover une maison de vacances (résidences secondaires). N'importe qui peut demander un prêt hypothécaire, à condition de démontrer qu'il est en mesure de rembourser le montant prêté au fil du temps. Le montant maximum pouvant être financé est de 80% de la valeur marchande du bien immobilier soumis à l'hypothèque. la limite de 80% de la valeur des biens hypothéqués ou du coût des travaux à réaliser peut être portée à 100%, si des garanties supplémentaires sont données.
Les hypothèques diffèrent principalement par les différents types de taux d'intérêt appliqués. La composante principale du coût du prêt est en fait constituée des intérêts, qui sont les frais du prêt décaissé et dépend également de la durée du prêt.
Les taux d'intérêt couramment appliqués sont: «fixes» ou «variables», mais il existe également d'autres types de taux: le taux «mixte», le «taux plafonné» et le taux «équilibré».
- Hypothèque à taux fixe : le taux d'intérêt reste celui fixé par le contrat pendant toute la durée du prêt. L'inconvénient est de ne pas pouvoir profiter des réductions des taux du marché qui pourraient survenir au fil du temps. Le taux fixe est recommandé pour ceux qui craignent une hausse des taux du marché et veulent, dès la signature du contrat, être sûrs du montant des échéances individuelles et du montant total de la dette à rembourser. Contre cet avantage, l'intermédiaire applique souvent des conditions plus onéreuses que l'hypothèque à taux variable.
- Hypothèque à taux variable : le taux d'intérêt peut varier à des échéances prédéterminées par rapport au taux de départ suite aux fluctuations d'un paramètre de référence, généralement un taux de marché ou une politique monétaire. Le principal risque est une augmentation insoutenable du montant des versements. Avec la même durée, les taux variables sont initialement inférieurs aux taux fixes, mais ils peuvent augmenter avec le temps, entraînant ainsi une augmentation même considérable du montant des acomptes. Le taux variable est recommandé pour ceux qui souhaitent un taux toujours en phase avec les tendances du marché, ou en tout cas peut supporter toute augmentation du montant des acomptes.
- Hypothèque à taux mixte : le taux d'intérêt peut passer de fixe à variable (ou vice versa) à échéance fixe et / ou sous certaines conditions indiquées dans le contrat. Les avantages et inconvénients sont alternativement ceux du taux fixe ou du taux variable.
- Hypothèque double taux: le prêt est divisé en deux parties: une avec le taux fixe, une avec le taux variable. Le taux double est recommandé pour ceux qui préfèrent une solution intermédiaire entre le taux fixe et le taux variable, en équilibrant les avantages et les inconvénients de chacun.
Le plan d'amortissement est au cœur de l'accord de prêt, à savoir le projet de remboursement de la dette. Le plan établit le montant, la date à laquelle toute la dette doit être payée, la fréquence des versements individuels (mois, trimestre, semestre), les critères de détermination du montant de chaque versement et la dette résiduelle. Le versement se compose de deux éléments: ○ le montant du principal, c'est-à-dire le montant du prêt remboursé ○ la part des intérêts, c'est-à-dire les intérêts courus. En Italie, le plan d'amortissement le plus répandu est celui dit «français» qui prévoit que la tranche est composée d'un montant principal croissant et d'une part d'intérêt décroissante. Au début, les intérêts sont principalement payés. Étant donné que les intérêts sont appliqués au capital restant, à mesure que le principal est remboursé, le montant des intérêts diminue et le capital augmente.
Mais en plus des intérêts, il y a aussi d'autres coûts du prêt à considérer. Si le prêt est consenti par une banque, le client paie une taxe égale à 2% du montant total, ou 0,25% dans le cas de l'achat de la «première maison». La taxe est prélevée directement par la banque, de sorte que la somme que reçoit le client est inférieure au montant accordé.
Les autres coûts à prendre en compte avant de demander une hypothèque auprès de la banque sont:
- l'indemnisation à l'intermédiaire pour les frais d'enquête préliminaire
- les frais d'évaluation, qui peuvent être nécessaires pour l'évaluation de la propriété à hypothéquer
- les frais de notaire pour le contrat de prêt et l'inscription de l'hypothèque dans les registres immobiliers
- le coût de la prime d'assurance pour couvrir les dommages au bien et les risques liés à des événements relatifs à la vie du client qui pourraient l'empêcher de rembourser le prêt
- les intérêts de retard, si vous payez l'acompte en retard. En règle générale, ils prévoient une augmentation en pourcentage par rapport au taux convenu pour le prêt et courent de la date d'expiration jusqu'au paiement de l'acompte.
- les frais annuels de gestion du dossier, les frais d'encaissement échelonné, les frais d'envoi des communications.
Pour trouver la meilleure offre hypothécaire qui répond à vos besoins, un outil utile peut être l'acheteur en ligne qui peut être trouvé gratuitement sur Internet qui vous permet en quelques clics de comparer les offres de différentes banques. Un élément important à évaluer et comparer est le TAEG (Taux Global Effectif Annuel) , que tous les intermédiaires doivent publier légalement dans les Fiches d'Information.
Le TAEG est un résumé du coût total du prêt, qui comprend le taux d'intérêt (et donc aussi le spread appliqué par l'intermédiaire) et les autres postes de dépenses (par exemple les frais d'enquête de la pratique et de recouvrement de l'acompte). En examinant les propositions des différentes banques, il convient de prêter attention en plus du TAEG, également à d' autres éléments tels que:
- spread (pour déterminer le taux d'intérêt appliqué aux hypothèques, les banques utilisent des taux de référence (les principaux sont Euribor et Eurirs) auxquels elles ajoutent un pourcentage (appelé «spread») variant entre 1 et 3 pour cent)
- Calendrier d'amortissement
- tous les postes de dépenses
- les délais d'octroi du prêt
- économie d'impôt, qui peut varier en fonction de la composition des acomptes (principal et intérêts) établie dans le plan d'amortissement.
Une fois que vous avez trouvé l'offre qui vous convient, vous devez vous rendre à la banque pour lancer l'enquête, c'est-à-dire la phase d'évaluation par l'établissement de crédit sur la possibilité réelle de rembourser le montant demandé, vérifier les revenus, les actifs et garanties offertes par le client pour évaluer sa capacité de remboursement dans le temps. Chaque banque a ses propres règles mais généralement les documents à présenter sont:
- pour les salariés : original du dernier bulletin de salaire et copie du dernier formulaire CU ou 730 / Unico, accompagné d'une déclaration de l'employeur sur l'ancienneté du salarié
- pour les travailleurs indépendants ou indépendants: une copie du formulaire Unico, accompagnée du certificat d'inscription à un éventuel registre
À l'appui de ces documents, les éléments suivants doivent être présentés:
- une copie de tout compromis
- le plan d'étage de la propriété vendue avec une indication des propriétés voisines et des dépendances
- une copie du certificat de viabilité de la propriété.
Habituellement, la banque, lorsqu'elle évalue d'accorder ou non une hypothèque, ouvre une enquête et vérifie la solvabilité du demandeur. A titre indicatif pour les banques, la mensualité ne doit pas excéder un tiers du revenu familial net mensuel.
Pour obtenir le prêt, il est nécessaire d'émettre une garantie effective. La première garantie exigée par l'intermédiaire est l'hypothèque, qui lui donne le droit de faire vendre le bien si le client est incapable de rembourser le prêt. Pour déterminer la valeur du bien, et donc de la garantie, le bien fait d'abord l'objet d'une expertise. Le client peut habiter la propriété hypothéquée et peut la louer. L'enregistrement de l'hypothèque s'effectue par acte public devant le notaire et donne à la banque prêteuse la possibilité en cas d'insolvabilité de se satisfaire du produit de la vente du bien lui-même.
En général, la durée du prêt est prévue dans le contrat et varie de 20, 30 à 40 ans. Cependant, il est possible de rembourser le prêt tôt. En particulier, l'article 7 de la loi 40/2007 (loi Bersani) établit qu'aucune pénalité n'est due pour le remboursement anticipé ou partiel des hypothèques stipulées, à partir du 2 février 2007, par des particuliers pour l'achat ou la rénovation de les immeubles à usage d'habitation ou pour l'exercice de leur propre activité économique ou professionnelle.
L'emprunteur peut également se trouver dans une situation difficile pour payer les versements hypothécaires. Dans ce cas, il est possible de demander sa suspension. Ceux qui ont contracté un crédit pour l'achat de leur résidence principale (la résidence secondaire est donc exclue) peuvent demander à la banque de suspendre le principal des versements d'ici le 31 décembre 2022-2023 pour une durée maximale de 12 mois (et une seule fois). mensualités. Il n'y a pas de commissions ni d'intérêts de retard. A l'expiration de la période de suspension, le plan d'amortissement reprend et évidemment la durée du prêt est prolongée. Vous pouvez demander la suspension des versements du prêt en cas de:
- rupture de la relation de travail subordonnée à durée déterminée ou indéterminée (sauf en cas de résiliation consensuelle, pour les limites d'âge avec accès aux pensions de vieillesse, licenciement pour juste motif ou motif subjectif justifié, démission du travailleur non pour un motif valable)
- suspension ou réduction du temps de travail pour une période d'au moins 30 jours également en attendant la délivrance de mesures d'autorisation pour les traitements de soutien du revenu (ex: filets de sécurité sociale en dérogation, licenciements, etc.
- mort
- handicap ou état grave ou non autonome survenu.
Ceux qui ont contracté une hypothèque pour acheter une maison peuvent la transférer d'une banque à une autre offrant de meilleures conditions, sans frais ni frais supplémentaires. Dans ce cas, on parle de subrogation du prêt, introduite avec la loi Bersani n. 40/2007. Subroger une hypothèque signifie essentiellement transférer l'hypothèque du bien, signée dans le contrat de prêt, d'une banque à une autre qui offre des conditions plus avantageuses en termes de durée et d'intérêts, mais le montant du prêt reste inchangé. La banque qui prend le relais devra supporter les frais, dépenses et charges liés à la subrogation du prêt, donc les frais de notaire, d'expertise et d'enquête préliminaire, tandis que l'emprunteur n'aura pas à payer de frais supplémentaires. Pour initier la subrogation du prêt, le client doit communiquer sa décision à la nouvelle banque,qui conclura des accords avec l'ancien établissement de crédit pour le démarrage de l'opération de subrogation de prêt. Il faut dire que si l'ancienne banque est tenue d'accepter la demande de subrogation du client, la banque repreneur n'a aucune obligation de proposer le prêt de subrogation. En effet, certaines banques à la place de la subrogation pourraient également proposer le remplacement du prêt, qui prévoit l'enregistrement à partir de zéro d'une autre hypothèque et, par conséquent, coûte beaucoup plus élevé que la subrogation.En effet, certaines banques à la place de la subrogation pourraient également proposer le remplacement du prêt, qui prévoit l'enregistrement à partir de zéro d'une autre hypothèque et, par conséquent, coûte beaucoup plus élevé que la subrogation.En effet, certaines banques à la place de la subrogation pourraient également proposer le remplacement du prêt, qui prévoit l'enregistrement à partir de zéro d'une autre hypothèque et, par conséquent, coûte beaucoup plus élevé que la subrogation.
Les contribuables qui contractent un crédit pour l'achat, la rénovation et / ou la construction de leur résidence principale peuvent déduire de l'impôt sur le revenu, à hauteur de 19%, les frais d'intérêts et les frais accessoires afférents payés sur les prêts hypothécaires. L'hypothèque doit:
- être stipulé dans les douze mois précédant ou suivant l'achat lui-même (à l'exception du cas où le contrat initial est éteint et un nouveau est stipulé pour un montant n'excédant pas le montant résiduel du capital à rembourser, majoré des dépenses et charges y afférentes );
- être fourni par un sujet résidant en Italie (ou par un non-résident ayant un établissement stable en Italie) ou dans un État membre de la communauté européenne.
Dans l'année suivant l'achat, le bien doit être utilisé par l'acheteur comme résidence principale, destinée à être la résidence habituelle du même ou des membres de sa famille (conjoint, parents au troisième degré et parents au deuxième degré). La déduction doit être calculée sur un montant maximum de 4 000 €.
Pour bénéficier de la déduction, le contribuable doit avoir conservé les documents suivants:- copie du contrat de prêt attestant que le prêt a été accordé pour l'achat de la résidence principale;
- copie de l'acte de vente du bien et des charges accessoires afférentes;
- les reçus pour le paiement des intérêts débiteurs et des frais accessoires connexes et des frais de réévaluation.