Contenu traité
- La loi sur les parties communes et privées des copropriétés
- La façade de la copropriété
- Les terrasses
- Les balcons
- Deux types de balcons
- Dommages causés par la négligence? Lorsque l'administrateur répond
Avec l'entrée en vigueur de la loi de réforme de la copropriété n. 220/2012, la façade a été incluse dans la liste des parties communes du bâtiment , visée à l'article 1117 du code civil. Avant cette date, de nombreux jugements rendus par les tribunaux et la Cour suprême avaient cependant clarifié le caractère «copropriété» de la façade, définie comme l'enveloppe extérieure du bâtiment qui, bien que n'ayant pas de fonction porteuse, représente un élément essentiel pour l'existence du bâtiment.
La façade appartient donc à toutes les copropriétés, qui peuvent l'utiliser à parts égales, en veillant à ne pas modifier son usage prévu ni endommager son décor architectural.
Les juges ont également précisé comment il est possible d'ouvrir une vue, de placer des plaques et des enseignes sur la façade, mais chacune de ces interventions doit prendre en compte la ligne esthétique, la physionomie du bâtiment et l'environnement dans lequel se trouve la façade elle-même.
De même, chaque copropriété peut, à ses frais, placer un conduit de fumée, un système de climatisation ou des rideaux pour faire écran au soleil dessus "tant que cela n'empêche pas - a précisé la Cour de Milan (sentence 1941/2013) - l'utilisation égale des autres, ne met pas en péril la stabilité et la sécurité du bâtiment et n'altère pas son décor architectural; ce dernier phénomène qui se produit non pas lorsque les lignes architecturales d'origine sont modifiées, mais lorsque la nouvelle œuvre se reflète négativement sur l'apparence harmonieuse du bâtiment dans son ensemble ".
S'il n'y a aucun doute sur le caractère «commun» de la façade, il est plus complexe d'évaluer à qui appartiennent les balcons. Et, par conséquent, à qui incombe la responsabilité de supporter les coûts de leur entretien. En l'absence de réponses dans le Code civil, au fil des années, c'est la jurisprudence qui a tenté de clarifier la question, mais le débat est toujours ouvert.
- La façade est en effet une "partie commune" et donc la responsabilité de tous les propriétaires
- C'est en fonction du type de balcon que vous décidez qui doit payer les frais
- Dommages dus à la négligence? L'administrateur ou le propriétaire répond
* L'article 1117 du Code civil fournit une liste des parties communes du bâtiment, c'est-à-dire les zones ou éléments du bâtiment nécessaires à l'usage commun. La liste comprend, entre autres, le terrain sur lequel se trouve le bâtiment, les toits, les cours et les façades, ainsi que tous les ouvrages et artefacts destinés à un usage partagé, tels que l'ascenseur ou la chaudière centralisée.
La façade de la copropriété
Quant aux travaux communs, la majorité requise pour délibérer les travaux dans l'assemblée varie selon l'intervention.
• Pour la peinture de toute la façade (mais cela vaut aussi pour la restauration du plâtre et la retouche des corniches) un nombre de voix est requis qui représente la majorité des présents et au moins la moitié de la valeur du bâtiment (500 millièmes) .
• Dans le cas où l'intervention est plus limitée (peinture partielle) et surtout à faible coût, le vote favorable de 1/3 des copropriétés peut être suffisant, représentant au moins la moitié de la valeur de l'immeuble.
• Un quorum plus important est requis dans le cas de «l'innovation», c'est-à-dire une intervention visant l'utilisation la plus commode, ou la plus grande efficacité, des choses communes, toujours dans le respect du décor du bâtiment. Dans ce cas, la majorité des personnes présentes aura besoin du oui de la majorité des personnes présentes, représentant au moins 2/3 de la valeur de l'ensemble du bâtiment.
• Si l'intervention n'entre pas dans la catégorie des «innovations subventionnées» (comme l'isolation thermique), alors 500 millièmes suffisent pour que le feu vert fonctionne.
Lors des résolutions de réunion, la majorité nécessaire varie selon l'intervention
A l'instar des balcons, afin de déterminer le bon critère d'allocation des coûts relatifs à la terrasse, il faut d'abord identifier le type.
• Dans le cas d'un toit plat (couvrant l'ensemble du bâtiment), les frais d'entretien doivent être répartis entre tous les propriétaires.
• Si, en revanche, il est dans l'usage exclusif d'une ou plusieurs copropriétés, le critère énoncé à l'article 1126 du Code civil est appliqué pour répartir les coûts de tout entretien, selon lequel ceux qui ont l'usage exclusif du trottoir contribuent 1/3 aux frais de réparation ou de reconstruction, tandis que les 2/3 restants restent à la charge de toutes les copropriétés de l'immeuble «ou de la partie de celle-ci à laquelle le toit plat est utilisé au prorata de la valeur de l'étage ou de la partie de chaque étage».
• La situation est compliquée par les terrasses de niveau qui recouvrent partiellement le bâtiment, ne faisant office de toit que pour certaines copropriétés. Dans ce cas, les frais sont à la charge du propriétaire exclusif, à l'exception des interventions spéciales telles que l'imperméabilisation ou le remplacement du revêtement de sol. Ensuite, le coût doit être divisé par 1/3 aux frais de ceux qui ont l'usage exclusif de la terrasse et pour 2/3 aux frais du reste des propriétaires.
Les balcons
Dans le code civil, il n'y a aucune trace des balcons. À qui appartiennent les balcons? Sont-ils un élément de la façade (et donc de la propriété commune) ou appartiennent-ils uniquement à la copropriété qui les utilise?
• Pour tenter de clarifier la question, il convient tout d'abord d'identifier le type de balcon, ses caractéristiques structurelles et la manière dont il «s'intègre» dans l'immeuble en copropriété.
Les balcons en surplomb (c'est-à-dire dépassant de la façade) sont considérés comme une extension naturelle de l'appartement. En cas d'entretien, ordinaire ou extraordinaire, les frais relatifs sont donc à la charge du propriétaire, sauf dans les cas où les travaux concernent les stucs ornementaux ou autres éléments du balcon qui - comme l'observe la Cour suprême - sont insérés dans la façade du bâtiment et contribuent à le rendre esthétique. Dans ces cas, les frais doivent être répartis entre tous les propriétaires, sur la base de leurs millièmes de propriété respectifs. Cependant, il n'est pas toujours immédiat d'évaluer quels éléments du balcon sont ornementaux (donc de propriété commune), de sorte que dans de nombreux cas, l'intervention d'un juge est nécessaire pour trancher la question.
• Les balcons encastrés (insérés dans la façade, où ils créent une sorte de «renfoncement») ont une balustrade en fer ou un parapet en maçonnerie ou en verre et sont considérés comme des éléments de la façade. Par conséquent, les coûts de leur entretien sont à partager entre tous les propriétaires, au prorata des millièmes de propriété. Une discussion distincte mérite la dalle, la partie qui fait à la fois office de passerelle du balcon et de couverture pour la copropriété du dessous et dont la jurisprudence équivaut aux greniers à l'intérieur des maisons. Pour la ventilation des frais relatifs à ces éléments, l'article 1125 du code civil est donc appliqué: «… les dépenses sont supportées à parts égales par les propriétaires des deux étages,le revêtement de sol est à la charge du propriétaire de l'étage supérieur et le plâtre, la peinture et la décoration du plafond par le propriétaire de l'étage inférieur ».
Malheureusement, une situation très courante concerne les dommages résultant de la négligence de la façade, tels que des parties de plâtre qui sortent du balcon et heurtent une voiture garée ou, dans les cas les plus graves, un passant. Pour évaluer avec précision qui est responsable des dommages, il est nécessaire d'identifier précisément la partie touchée par l'effondrement. Si un élément décoratif du balcon ou des gravats du parapet de maçonnerie se détache, le responsable du dommage est l'administrateur de la copropriété qui, comme l'exige l'article 1130 du Code civil, est tenu de réaliser les mesures de conservation relatives à parties communes du bâtiment.
• Dans les cas les plus urgents, l'administrateur peut agir sans consulter l'assemblée de la copropriété, qu'il se chargera de mettre à jour lors de la prochaine session.
• Si, en revanche, une partie «non extérieure» du balcon s'effondre ou la partie sous-jacente du balcon en saillie cède - seulement si par suite d'une surcharge ou du vieillissement de la structure - le seul propriétaire du balcon est responsable des dommages.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it
Tiré de Cose di Casa décembre 2022-2023