Contenu traité
- Location: deux types de dépenses
- En cas de loyer, qui paie les charges de copropriété?
- Dépenses urgentes et extraordinaires
- Ajustement du loyer après les travaux: pas avant l'expiration du contrat
- La taxe sur les déchets et les frais d'administrateur
Lorsque le propriétaire (bailleur) d'un logement loue son bien, il conclut un contrat avec le locataire (locataire). C'est précisément la nature de cet accord qui régit le partage des coûts. Dans les contrats de location gratuite, le bailleur et le locataire peuvent s'entendre et décider, par exemple, que les dépenses ordinaires et extraordinaires sont à la charge du locataire ou vice versa. Les contrats avec un loyer convenu, par contre, prévoient un système de distribution rigide, les frais ordinaires étant supportés par le locataire et les frais extraordinaires supportés par le bailleur.
Le problème se pose donc dans les contrats de location à loyer gratuit qui ne comportent pas de clauses, tandis que dans ceux à loyer convenu les parties se réfèrent aux règles contenues dans les tableaux annexés aux arrêtés ministériels du 30 décembre 2002 et du 16 janvier 2022-2023, qui définissent la répartition des dépenses. concernant à la fois les parties internes de l'appartement et les parties communes.
L'article 1575 du Code civil dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire «la chose louée en bon état d'entretien et de la maintenir dans un état de nature à servir l'usage convenu et à garantir sa jouissance paisible pendant le bail». L'article suivant, 1576, entre plus en détail, stipulant que «le bailleur doit effectuer, pendant le bail, toutes les réparations nécessaires, à l'exception des petits travaux d'entretien qui sont à la charge du locataire».
Bref, sur la question de la répartition des coûts d'un bien locatif, les litiges sont à l'ordre du jour, car il y a une difficulté objective à apprécier quand une dépense fait partie de celles nécessaires ou, plus simplement, doit être considérée comme "petite" .
En matière de baux, la norme de référence est la loi sur le juste loyer no. 392 du 27 juillet 1978, partiellement abrogé par la loi 431/1998. Dans le Code civil, cependant, les baux (y compris ceux à des fins résidentielles) sont régis par les articles entre 1571 et 1614.
En ce qui concerne la répartition des charges entre locataire et propriétaire, dans le contrat de location libre les parties peuvent s'entendre comme elles l'entendent et cette convention l'emporte sur les dispositions générales du Code civil. Au contraire, dans les contrats de location convenus, tant pour les parties internes du bâtiment que pour les copropriétés, les critères de lotissement figurant dans le tableau de l'annexe G de l'arrêté ministériel du 30 décembre 2002 sont appliqués. Pour les contrats mis en œuvre dans les accords territoriaux, stipulé entre les associations de propriétaires et les syndicats de locataires, il convient de se référer au tableau annexé à l'arrêté ministériel du 16 janvier 2022-2023.
Location: deux types de dépenses
Les dépenses essentielles qui permettent au locataire de profiter du bien sans limitation sont considérées comme «nécessaires». Par exemple, l'entretien du système électrique, le chauffage et les structures porteuses. En revanche, les petites réparations sont définies par l'article 1609 du Code civil: «ce sont celles dues à des altérations dues à l'usage et non à l'âge ou au hasard». Le Code civil (article 1590) prévoit également que, à la résiliation du bail, le locataire «doit restituer le bien au bailleur dans le même état où il l'a reçu, conformément à la description faite par les parties, sauf détérioration ou la consommation résultant de l'utilisation de la chose conformément au contrat ". Et encore "en l'absence de descriptif, on suppose que le locataire a reçu la chose en bon état d'entretien".Enfin, la loi précise que le locataire "n'est pas responsable de la perte ou de la détérioration due à l'âge".
En cas de loyer, qui paie les charges de copropriété?
Dans le contrat de location gratuite, les parties peuvent également convenir du paiement des frais de copropriété et décider de la répartition des frais. A défaut d'accord entre les deux parties, les dépenses ordinaires sont imputées au locataire, tandis que les dépenses extraordinaires sont à la charge du bailleur.
Les coûts extraordinaires pour le propriétaire de la maison louée comprennent la reconstruction du toit, la peinture de la façade, le remplacement des systèmes et, finalement, tous ceux encourus pour les interventions majeures. Les frais de nettoyage des escaliers, l'entretien ordinaire de l'ascenseur, la consommation d'eau et d'électricité pour les parties communes, et autres interventions de nature ordinaire, restent donc à la charge du locataire.
Les tableaux annexés aux arrêtés ministériels du 30 décembre 2002 et du 16 janvier 2022-2023 contiennent des critères de répartition particuliers. Par exemple, les frais de conciergerie (y compris les frais de portier) sont de 90% à la charge du locataire et de 10% par le locataire.
Il est à noter que, si le locataire loué ne paie pas sa part des charges communes, l'administrateur doit contacter directement le propriétaire du logement qui, après avoir payé la dette avec la copropriété, pourra réclamer le locataire défaillant et, dans les cas les plus graves, résilier le bail pour défaut.
La bonne stratégie que le bailleur peut mettre en place pour entretenir des relations pacifiques avec le locataire est de tout établir a priori avec clarté, ainsi que de s'en tenir aux règles existantes. Et vice versa, bien sûr.
Si l'appartement loué nécessite une réparation extraordinaire et urgente, dont le coût serait à la charge du propriétaire, le locataire peut procéder au paiement et demander ultérieurement un remboursement.
L'article 1577 du Code civil précise cependant que dans ces cas, le locataire est tenu de notifier au propriétaire cette dépense «en même temps».
En effet, il peut arriver que le bailleur non informé prouve qu'il aurait dépensé moins en se tournant vers un autre professionnel et, par conséquent, retourne au locataire un montant inférieur au montant effectivement dépensé.
Il peut arriver que suite à une intervention extraordinaire concernant l'appartement (par exemple la rénovation du parquet) ou les parties communes de l'immeuble (par exemple l'installation d'un nouvel ascenseur), le propriétaire veuille augmenter le loyer. Mais le bailleur ne peut remodeler les conditions économiques du contrat qu'à l'expiration naturelle du contrat, avec le consentement du locataire. L'intégration était en fait prévue par l'article 23 de la loi 392/78 dans le cas des "travaux importants et urgents nécessaires ou en tout cas des travaux d'entretien extraordinaire d'entité significative", mais cette disposition a été abrogée par la loi 431/98 qui, L'article 13 prévoit la nullité de «toute convention visant à déterminer un montant du loyer supérieur à celui résultant du contrat écrit et enregistré».
Sauf accord contraire des parties, la taxe sur les déchets (tari) est à la charge du locataire.
Cependant, si le contrat de location est inférieur à 6 mois, le propriétaire du logement paie, qui peut toujours facturer la part due au locataire (en insérant l'élément concerné dans le contrat de location).
En cas d'arriérés, contrairement à ce qui se passe avec les charges de copropriété, le locataire en est responsable devant l'administration communale qui perçoit la taxe. En revanche, en ce qui concerne la rémunération de l'administrateur, le coût est supporté par le propriétaire du bien, car c'est la personne qui participe à l'assemblée et vote la résolution qui confère la tâche au professionnel.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it