Contenu traité
- Simulations hypothécaires en ligne
- Quel montant est accordé avec le prêt?
- Le taux d'intérêt: fixe, variable et mixte
- Tous les coûts à calculer
- Délais de décaissement hypothécaire
- Renégociation, remplacement et subrogation
- Remboursez la dette tôt
- Il y a une réduction d'impôt de 19% sur les intérêts débiteurs
- Les «verts» pour des maisons durables
L' hypothèque est la forme de financement bancaire que la plupart des gens utilisent pour acheter une maison. Mais avant d'en demander une, il vaut toujours mieux s'enquérir de tous les aspects, des conditions proposées par les différents établissements de crédit à la demande de garanties pour la couverture de la dette, du temps nécessaire au décaissement du montant demandé à ceux de restitution de l'argent, jusqu'à les méthodes de retour. Voici ce qu'il faut savoir.
- Le prêt accordé avec l'hypothèque a un caractère hypothécaire (la maison fait office de garantie)
- Une partie des intérêts et des frais accessoires du prêt peut être déduite
- Il existe un prêt subventionné, réservé à ceux qui achètent des propriétés vertes
* Le prêt est défini par l'article 1813 du Code civil: "le contrat par lequel une partie remet à l'autre une certaine somme d'argent ou d'autres choses fongibles et l'autre s'engage à rendre autant de choses de même nature et qualité" . Le 20 mai 2022-2023, au Journal officiel, décret législatif 21 avril 2022-2023, n. 72, rebaptisé «décret hypothécaire», qui transposait la directive européenne 2022-2023/17 / UE sur l'offre de contrats de crédit immobilier aux consommateurs. En particulier, l'article 120 quinquies de la loi de consolidation bancaire modifiée fournit une série de définitions utiles relatives au contrat de prêt, expliquant, entre autres, qui est l'intermédiaire de crédit.
L' hypothèqueil s'agit d'une forme de financement, généralement d'une durée comprise entre 5 et 30 ans, dans laquelle un intermédiaire, la banque, accorde un prêt avec intérêts, à ceux qui veulent acheter un bien immobilier et ne disposent pas de la totalité de la somme demandée par le vendeur. Le prêt est accordé à l'utilisateur s'il remplit les conditions de garantie exigées par l'établissement de crédit et prévoit le remboursement du montant par versements périodiques (à échéance fixe ou variable) jusqu'à l'extinction de la dette. Elle est définie comme une «hypothèque» car le paiement des acomptes est garanti par une hypothèque sur la maison et donc, si le client n'est plus en mesure de payer, la banque devient propriétaire du bien. Malgré la garantie hypothécaire, avant d'accorder un prêt, l'institution financière vérifie la situation de revenu de la personne qui fait la demande.Si un couple demande un financement, par exemple, les opérateurs évalueront le type de contrat de travail des deux et le salaire mensuel moyen. À la fin de l'analyse, le montant du paiement hypothécaire mensuel est obtenu, qui ne doit pas dépasser le tiers du revenu mensuel total. Le montant est lié à la durée du prêt: celui qui décide d'étaler le crédit sur quelques années paiera un acompte plus élevé (avec moins d'intérêts). Ceux qui prolongent le prêt paieront un versement mensuel inférieur, mais avec des intérêts plus élevés.ceux qui décident d'étaler le prêt sur quelques années paieront un acompte plus élevé (avec moins d'intérêts). Ceux qui prolongent le prêt paieront un versement mensuel inférieur, mais avec des intérêts plus élevés.ceux qui décident d'étaler le prêt sur quelques années paieront un acompte plus élevé (avec moins d'intérêts). Ceux qui prolongent le prêt paieront un versement mensuel inférieur, mais avec des intérêts plus élevés.
Simulations hypothécaires en ligne
Pour évaluer les propositions les plus pratiques, il est possible de calculer des «preuves» en ligne, en simulant une demande de prêt hypothécaire ; il existe également des sites spécialisés dans les comparaisons gratuites. Dans tous les cas, lorsque vous vous déplacez sur le réseau, il est toujours bon de lire attentivement
les politiques du site avant de saisir vos données.
Quel montant est accordé avec le prêt?
La première étape est de prendre rendez-vous dans une banque (mieux vaut en consulter plus d'une), afin d'évaluer les conditions offertes par chacun pour le montant nécessaire.
• Dans la plupart des cas, l'établissement de crédit accorde 80% de la valeur du bien à acheter (et pour lequel le prêt est demandé), bien que, pour attirer les clients, certaines banques proposent des hypothèques à 100% . Si vous acceptez cette offre, vous devrez fournir plus de garanties et, surtout, vous devrez vous attendre à une augmentation du taux d'intérêt.
• Dans tous les cas, vous devez d'abord évaluer soigneusement le montant maximal que vous êtes prêt à payer.
• Et en faisant le calcul, il faut aussi garder à l'esprit que l'achat d'une propriété entraîne, immédiatement et en même temps, des frais supplémentaires (comme le notaire, toute commission due à l'agence de courtage et toute restructuration). De plus, immédiatement, s'ajouteront à l'acompte (charges de copropriété, chauffage et factures) les frais ordinaires et les éventuels frais extraordinaires (pensez, par exemple, aux travaux approuvés en copropriété pour les parties communes de l'immeuble qui sont payés sur la base de millièmes de propriété).
Le taux d'intérêt: fixe, variable et mixte
Depuis quelques années, les taux d'intérêt (les soi-disant intérêts payables sur l'hypothèque) appliqués par les banques sont à des valeurs très faibles. En conséquence, de nombreux utilisateurs ont décidé d'opter pour le taux fixe, qui reste constant pendant toute la durée du prêt.
• L'alternative est le taux flottant, qui suit les fluctuations d'un indice de référence, généralement un taux du marché ou un taux de politique monétaire. Le choix du taux variable peut s'avérer avantageux, mais en même temps il comporte des risques liés à la situation du marché immobilier, avec le montant des acomptes qui peut soudainement augmenter, rendant la mensualité plus onéreuse.
• Une solution intermédiaire est représentée par le taux mixte, qui passe de fixe à variable, suivant certains délais ou conditions indiqués dans le contrat stipulé entre les parties.
• Les avantages et avantages de l'un ou l'autre type sont liés au moment historique et aux évaluations subjectives de chaque utilisateur. Mais aussi au plan d'amortissement (durée du prêt).
Tous les coûts à calculer
Outre les intérêts, celui qui contracte un emprunt doit engager d'autres dépenses (les charges dites accessoires) qui augmentent les coûts de l'opération.
• Pour l'instruction du dossier, par exemple, un montant pouvant atteindre 0,5% du montant financé est versé à la banque. L'établissement de crédit doit donc également être rémunéré pour l'expertise qui est effectuée sur le bien par un technicien de confiance, pour en constater la valeur: les prix varient de 100 à 300 euros. Ensuite, il y a les frais de notaire, qui varient d'un professionnel à l'autre.
• Le notaire a un rôle fondamental: outre la vérification de l'identité des parties contractantes, il a pour mission de vérifier que le bien est en ordre d'un point de vue urbanistique et cadastral. En outre, au moment de l'enregistrement de l'acte, il lui appartient de percevoir auprès de l'acheteur les taxes à payer à l'Etat. Plus précisément, la soi-disant «taxe de remplacement», qui équivaut à 0,25% du montant déboursé par la banque ou par une institution financière, à condition qu'il s'agisse d'un premier logement. Contrairement, par exemple, si l'hypothèque est contractée pour l'achat d'une résidence secondaire: alors un taux égal à 2% de la valeur totale du prêt est appliqué. Dans les deux cas, la taxe est retenue par la banque.
• Mais ce n'est pas tout: ceux qui concluent un contrat de prêtest obligé de souscrire une assurance habitation en cas d'incendie et d'explosion dont le coût dépend de la valeur du bien et de la durée du prêt. La police protège le bien contre les incendies, explosions et explosions et il est possible de le payer en une seule solution au moment de l'acte ou de le reporter par mensualités fusionnées avec le versement du prêt.
• Certains établissements peuvent demander la souscription d'une assurance vie d'un client: en plus de sa propre estimation, l'intermédiaire (c'est-à-dire la banque) devra soumettre au preneur d'assurance au moins deux autres prospectus de sociétés tierces.
Délais de décaissement hypothécaire
Généralement, le montant demandé n'est pas rendu disponible lors de la signature du contrat, mais quelques jours plus tard. Le délai entre la présentation de la documentation nécessaire et la mise à disposition effective de la somme demandée varie d'une banque à l'autre, mais est toujours précisé sur la «Fiche», fournie par l'établissement de crédit, contenant des informations générales. Il est donc nécessaire de se renseigner auprès de la banque choisie.
L'établissement de la limite maximale pour chaque tranche de remboursement de prêt n'est pas un aspect à sous-estimer. En fait, la maison achetée est en jeu, mais aussi la qualité de vie. Pour cette raison, toute hypothèse de versements doit être prise au sérieux.
Au fil des années, lors du plan d'amortissement, le client peut renégocier le contrat signé avec la banque, le remplacer ou le substituer.
• Par renégociation, il est possible de demander à l'intermédiaire (la banque) de modifier les conditions du prêt initialement envisagé. Il est généralement demandé de modifier le taux d'intérêt et la durée du prêt . Dans tous les cas, cette procédure ne doit entraîner aucune dépense pour le client (donc zéro commission).
• Pour ratifier le nouvel accord, un accord privé suffit, sans la nécessaire signature d'un nouvel acte.
• Si la banque refuse de renégocier, il est possible de remplacer l' hypothèquetoutefois, rembourser la dette et, parfois, payer une pénalité pour la résiliation du contrat (lire le texte ci-dessous «Rembourser la dette à l'avance»). Vous pouvez alors contracter une nouvelle hypothèque auprès d'une autre banque qui offre des conditions plus avantageuses.
• L'accord d'extinction du prêt doit être ratifié devant un notaire avec acte public et prévoit, outre la pénalité, le paiement des autres frais (enquête préliminaire et évaluation) ainsi que l'annulation de l'ancienne hypothèque et l'enregistrement d'une nouvelle.
• Enfin, il y a la subrogation, un mécanisme qui permet de transférer le prêt vers une autre banque qui offre des conditions plus avantageuses, sans payer la pénalité d'extinction, les frais d'enquête préliminaire et ceux relatifs aux expertises cadastrales.
• Cette procédure a été introduite par la loi 40/2007, dite «loi Bersani» et oblige la banque successeur à communiquer la décision du client de subroger le prêt à l'ancien et à fournir le montant résiduel de la dette (les versements non encore payés ) qui, dans le nouveau contrat, devient le capital versé par la banque successeur au client. Le prêt se poursuit donc avec la nouvelle banque, dans de nouvelles conditions.
• Une fois l'apurement obtenu, la nouvelle banque procède à la subrogation par acte notarié à ses frais. Le seul coût pouvant être supporté par le client est le paiement du droit d'inscription de subrogation dans les registres immobiliers, égal à 35 euros.
Remboursez la dette tôt
A tout moment, le client qui a signé un contrat de prêt peut décider de rembourser sa dette auprès de la banque avant la date limite fixée.
• Comme l'exige la loi Bersani, si le prêt a été stipulé après le 2 février 2007, le remboursement n'est soumis à aucune pénalité. Au contraire, si le prêt est antérieur au 2 février 2007, une pénalité est envisagée dont le coût dépend du type de taux d'intérêt, de l'année de souscription du prêt et de la durée du prêt. Sur ce dernier point, en particulier, une pénalité plus élevée sera payée si la clôture intervient dans la première moitié de la période d'amortissement, alors que le remboursement de la dette ne coûtera rien deux ans après l'expiration naturelle du prêt.
• En mai 2007, l'Association bancaire italienne (ABI) et les associations de consommateurs ont signé un accord fixant les peines maximales pour les utilisateurs qui décident de rembourser leur hypothèque. Les voici ci-dessous.
• Pour les contrats hypothécaires à taux variable:
✔ 0,50 point de pourcentage
✔ 0,20 point de pourcentage dans la troisième à la dernière année d'amortissement du prêt.
• Pour les accords de prêt à taux fixe conclus avant le 1er janvier 2001:
✔ 0,50 point de pourcentage
✔ 0,20 point de pourcentage de la troisième à la dernière année d'amortissement du prêt.
• Pour les accords de prêt à taux fixe conclus après le 31 décembre 2000:
✔ 1,90 point de pourcentage dans la première moitié de la période d'amortissement du prêt
✔ 1,50 point de pourcentage dans la seconde moitié de la période d'amortissement du prêt
✔ 0,20 points de pourcentage de la troisième à la dernière année de la période d'amortissement du prêt.
• Enfin, pour les hypothèques à taux mixte, des solutions spécifiques ont été élaborées qui font correspondre les mesures de commission respectivement aux hypothèques à taux fixe ou variable.
Il y a une réduction d'impôt de 19% sur les intérêts débiteurs
Ceux qui contractent une hypothèque pour l'achat de leur premier logement, destiné à être utilisé comme résidence principale, peuvent bénéficier d'une déduction d'impôt sur le revenu égale à 19% des frais d'intérêts et des frais accessoires payés. Pour bénéficier de l'incitation fiscale, le contribuable doit indiquer dans le formulaire 730 les montants payés pour les intérêts, frais et charges accessoires et les «frais de réévaluation dépendant des clauses d'indexation».
• Comme spécifié par l'Agence du revenu (www.agenziaentrate.gov.it), la déduction fiscale doit être effectuée dans la déclaration fiscale relative à la période fiscale au cours de laquelle les intérêts ont été encourus.
Les «verts» pour des maisons durables
Le projet pilote d'hypothèques écoénergétiques (hypo.org) est un projet pilote international, d'une durée d'environ deux ans, qui prévoit le décaissement d'une hypothèque «verte» dédiée, avec des conditions de financement avantageuses, à ceux qui achètent des immeubles durable ou face à une rénovation visant l'amélioration énergétique de la maison. En Italie, le projet a démarré en juin dernier, avec la participation de certaines institutions bancaires. Pour connaître la liste des banques participantes: www.rics.org/it.
Au cours du plan d'amortissement, il est possible de modifier les conditions du contrat de prêt et même de rembourser la dette à l'avance. Mais attention, toutes les options proposées ne sont pas gratuites.