Contenu traité
- LES TÂCHES DE L'ADMINISTRATEUR DE LA COPROPRIÉTÉ: PROTECTION À 360 ° DES CONDOMINIUMS
- Lorsque vous êtes employeur
- Vers les parties défaillantes
- RESPONSABILITÉ CIVILE ET PÉNALE DE L'ADMINISTRATEUR DE LA CONDOMINIUM
- La rémunération de l'administrateur
- Révocation et cessation de fonction
Avec l'entrée en vigueur, le 18 juin 2013, de la loi de réforme de la copropriété(n.220 du 11/12/2012), les exigences pour devenir administrateur et les tâches qu'il doit remplir sont plus complexes, signe que nous nous dirigeons vers une plus grande professionnalisation de ce qui doit être considéré à tous égards comme un métier . Aussi réglementé par le Code civil: les articles traitant de la copropriété sont ceux compris entre 1117 et 1139. En particulier, 1129, 1130 et 1131 mettent l'accent sur la figure de l'administrateur, liée aux participants à l'assemblée par un lien de représentation. Cela signifie qu'il peut intenter une action en justice à la fois contre les propriétaires eux-mêmes et contre des tiers. Et, de la même manière, elle peut être poursuivie pour toute action concernant les parties communes du bâtiment qu'elle gère.
- Le rendez-vous est obligatoire dans les immeubles de plus de 8 condos
- Il a une responsabilité civile et pénale envers la copropriété.
- Pas de registre professionnel, mais des associations syndicales.
L'administrateur, pour lequel il n'existe pas encore de registre professionnel, est lié à la copropriété par une relation de mandat: il agit dans l'intérêt exclusif de la copropriété elle-même et garantit la gestion des parties communes de l'immeuble. Sa nomination est obligatoire lorsqu'il y a plus de 8 copropriétés; l'assemblée de copropriété est appelée à délibérer, avec un nombre de voix qui doit représenter la majorité des personnes présentes et au moins la moitié (ou 500 millièmes) de la valeur totale de l'immeuble. La mission a une durée de 12 mois et la deuxième année, à moins que la révocation ne soit résolue, est renouvelée automatiquement. Au terme de la période de deux ans, le contrat de travail entre les parties est considéré comme résilié et l'avis favorable exprimé par l'assemblée devra être maintenu. Si l'assemblée ne parvient pas à élire l'administrateur,chaque copropriété individuelle (ou l'administrateur démissionnaire) a le droit de faire appel auprès de l'autorité judiciaire, qui procédera alors à la nomination.
Diplômé et mis à jour En plus des exigences habituelles établies par la loi, l'administrateur de la copropriété doit être titulaire d'un diplôme d'études secondaires et doit suivre des cours de formation périodique.
Décret législatif 81/2008 Également connu sous le nom de «texte consolidé sur la santé et la sécurité au travail», il est entré en vigueur le 15/5/2008 (et corrigé par le décret législatif n ° 106 du 3 août 2009, ainsi que par décrets). Il reste la première référence en Italie en matière de sécurité sur le lieu de travail: il contient des informations destinées aux entreprises, aux employeurs et aux travailleurs sur ce qui est essentiel et obligatoire pour faire référence à la prévention, à la protection de la santé physique et mentale dans chaque environnement de travail. Et aussi en référence à l'évaluation des risques et à la surveillance sanitaire, aux premiers secours et à la lutte contre les incendies.
Article 1129 du Code civil Il est spécifique sur "Nomination, révocation et obligations de l'administrateur".
Article 1710 du Code civil (Diligence du mandataire): "Le mandataire (administrateur) est tenu de faire connaître au mandant (copropriété) les circonstances qui ont pu survenir et qui peuvent déterminer la révocation ou la modification du mandat".
LES TÂCHES DE L'ADMINISTRATEUR DE LA COPROPRIÉTÉ: PROTECTION À 360 ° DES CONDOMINIUMS
En plus d'assurer l'utilisation des services communs et d'en permettre la jouissance, à égalité avec toutes les copropriétés, l'administrateur a une série de devoirs qu'il ne peut éviter. Tout d'abord il doit exécuter les résolutions votées par l'assemblée et convoquer chaque année une ad hoc pour l'approbation du rapport de copropriété. En outre, il est tenu de percevoir les cotisations et de supporter les frais d'entretien ordinaire des parties communes; s'occuper de la tenue du registre des copropriétés (qui contient les données personnelles des propriétaires individuels et des titulaires de droits réels et de droits personnels de jouissance), de la tenue du registre des procès-verbaux des réunions, du registre de nomination et de révocation de l'administrateur et registre comptable; conserver la documentation et fournir, à la copropriété qui en fait la demande,l'état des paiements des frais de copropriété et des éventuels litiges en cours; rédiger le rapport annuel de gestion de la copropriété et appeler l'assemblée pour l'approuver dans les 180 jours.
Si l'assemblée de la copropriété délibère en faveur, l'administrateur est tenu d'activer un site internet de copropriété, qui permet à toutes les personnes habilitées de consulter et de télécharger en format numérique les résolutions votées par l'assemblée. Les frais de construction et de gestion du site Internet sont toujours à la charge des copropriétés.
Parmi les devoirs de l'administrateur, comme l'exigent les dispositions spécifiques de la loi, il y a aussi la surveillance des risques d'altération de la qualité de l'eau. En effet, surtout dans les bâtiments les plus anciens, la présence d'anciens tuyaux en fer et de réservoirs de stockage peut altérer la qualité de l'eau et nuire à la santé des copropriétés.
L'administrateur est tenu d'ouvrir un compte courant, postal ou bancaire où transitent les sommes reçues des copropriétés ou de tiers, y compris celles payées pour le compte de la copropriété. Comme établi par la loi de réforme, chaque copropriété, par l'intermédiaire de l'administrateur (qui ne peut jamais refuser), a le droit d' accéder au compte , de vérifier la gestion comptable et, si demandé, d'imprimer le relevé de compte périodique à ses frais. , afin de vérifier les postes de dépenses et de vérifier le travail de l'administrateur .
Lorsque vous êtes employeur
Si des employés (portier, concierge, jardinier, etc.) travaillent dans une copropriété, l'administrateur assume le rôle d'employeur et est tenu de faire appliquer les dispositions du décret législatif 81/2008, en matière de santé et de sécurité. au travail. Lorsque, en revanche, la copropriété est cliente d'un contrat, par exemple pour des interventions structurelles sur l'immeuble, l'administrateur peut s'appuyer sur un chef de projet, qui le décharge de ses responsabilités civiles voire pénales. Cependant, l'administrateur doit toujours superviser les travaux et vérifier en permanence le travail du gestionnaire.
Si une copropriété ne paie pas les frais, l'administrateur a 6 mois , à compter de la fermeture annuelle de l'entreprise, pour agir contre lui et, sans que l'assemblée ne l'autorise, il peut obtenir immédiatement une injonction exécutive. En attendant que le juge se prononce, les dépenses sont «couvertes» par les autres copropriétés , divisées en pourcentage par millièmes, recalculées à l'exclusion de la copropriété défaillante. De plus, l'administrateur est tenu de transmettre aux copropriétés en règle le nom et le montant de la dette de ceux qui n'ont pas payé et peut, si les arriérés se prolongent pendant plus d'un semestre, interdire l'utilisation des services communssusceptible de jouissance séparée (comme le chauffage central, l'eau ou l'ascenseur) de la copropriété défaillante. L'interdiction, cependant, ne doit pas porter atteinte au droit à la protection de la santé , prévu par l'art. 32 de la Constitution. Enfin, l'administrateur, à l'unanimité du vote de l'assemblée, peut mettre en place un fonds de caisse auquel contribuent toutes les copropriétés et sur lequel il peut tirer de l'argent en cas d'arriérés.
Comme décrit par l'art. 1710 du Code civil, l'administrateur est tenu d'exécuter le mandat "avec la diligence d'un bon père de famille": en cas de mauvaise administration, d'actes illicites commis dans l'exercice de sa fonction ou de négligence, il est civilement responsable envers les copropriétés et les tiers, alors qu'il n'est pas responsable des dommages causés par les copropriétés qui utilisent un bien commun, à condition que le règlement de copropriété n'en exprime pas le contraire. Si un accident est causé, par exemple, par le manque d'entretien de l'escalier ou de l'ascenseur, l'administrateur en est toujours responsable, qui est civilement responsable même en cas de non-exécution d'une résolution d'assemblée ou dans le cas où, sans l'avis des condominiums , décide de réaliser des travaux sur le bâtiment. En ce qui concerne toutefois la responsabilité pénale,le système juridique italien ne prévoit pas de chiffre de crime spécifique pour l'administrateur de la copropriété, mais cela n'exclut pas qu'il puisse être poursuivi pour certains crimes. Les plus courants sont les insultes, la diffamation ou les violations de la vie privée. Même le détournement ou la falsification du budget de la copropriété peut conduire à une condamnation de l'administrateur qui, en présence des salariés de la copropriété, est qualifié d'employeur et, par conséquent, est tenu d'appliquer toutes les règles prévues par la législation sur la prévention des accidents. . Sans oublier la négligence relative aux biens communs, qui peut être poursuivie dans un cadre civil, mais qui peut avoir des conséquences pénales.Les plus courants sont les insultes, la diffamation ou les violations de la vie privée. Même le détournement ou la falsification du budget de la copropriété peut conduire à une condamnation de l'administrateur qui, en présence des salariés de la copropriété, est qualifié d'employeur et, par conséquent, est tenu d'appliquer toutes les règles prévues par la législation sur la prévention des accidents. . Sans oublier la négligence relative aux biens communs, qui peut être poursuivie dans un cadre civil, mais qui peut avoir des conséquences pénales.Les plus courants sont les insultes, la diffamation ou les violations de la vie privée. Même le détournement ou la falsification du budget de la copropriété peut entraîner la condamnation de l'administrateur qui, en présence des salariés de la copropriété, est qualifié d'employeur et, par conséquent, est tenu d'appliquer toutes les règles prévues par la législation sur la prévention des accidents. . Sans oublier la négligence relative aux biens communs, qui peut être poursuivie dans un cadre civil, mais qui peut avoir des conséquences pénales.est tenu d'appliquer toutes les règles prévues par la législation sur la prévention des accidents. Sans oublier la négligence relative aux biens communs, qui peut être poursuivie dans un cadre civil, mais qui peut avoir des conséquences pénales.est tenu d'appliquer toutes les règles prévues par la législation sur la prévention des accidents. Sans oublier la négligence relative aux biens communs, qui peut être poursuivie dans un cadre civil, mais qui peut avoir des conséquences pénales.
La loi de réforme de 2013 prévoyait que l'assemblée de copropriété, si elle le juge opportun, pouvait refuser la nomination de l'administrateur s'il ne présente pas une police d'assurance individuelle de responsabilité civile, qui s'applique à tous les actes accomplis dans le exercice de son mandat. Ainsi, bien que la loi ne l'y oblige pas, sans assurance l'administrateur ne peut pas commencer son travail ou, selon les circonstances, être révoqué. L'art. 1129 précise par ailleurs comment l'administrateur lui-même est tenu d'ajuster les limites de la politique, si pendant la durée du mandat l'assemblée générale délibère des interventions extraordinaires. L'ajustement effectué au début des travaux ne doit pas être inférieur au montant approuvé des dépenses. Aussi,si l'administrateur est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle générale, pour l'ensemble de l'activité exercée par lui, «cette police doit être intégrée à une déclaration de la compagnie d'assurances, qui garantit les conditions prévues à la période précédente pour la copropriété spécifique ". L'administrateur paie la police, à moins que l'assemblée ne décide de répartir la dépense entre les copropriétés.
A l'entrée de la copropriété ou dans le lieu d'usage courant plus grand, également accessible aux tiers, les informations générales, l'adresse et les coordonnées, y compris les numéros de téléphone, de l'administrateur doivent être affichés.
La rémunération de l'administrateur
Comme l'exige l'art. 1129 du Code civil, en l'absence de tarif de référence, lors de l'acceptation de la nomination ou du renouvellement, le directeur doit préciser «analytiquement, sous peine de nullité de la nomination elle-même», la rémunération de l'activité exercée. Le montant auquel la TVA doit être ajoutée doit inclure tous les postes de dépenses, de la formation professionnelle à la papeterie, et varie généralement en fonction du nombre d'appartements dans l'immeuble.
Révocation et cessation de fonction
L'administrateur peut être révoqué à tout moment par l'assemblée de la copropriété, avec la même majorité requise pour la nomination. Sans «juste cause», le directeur démis de ses fonctions peut demander les honoraires convenus et, dans certains cas, une indemnité pour dommages. Pour un juste motif, cependant, la révocation peut également être ordonnée par l'autorité judiciaire, à la demande d'une seule copropriété. L'administrateur, entre autres, peut être révoqué si:
- n'informe pas l'assemblée des assignations à comparaître qui dépassent sa compétence
- n'appelle pas l'assemblée pour l'approbation du rapport de copropriété
- n'exécute pas les résolutions votées par l'assemblée
- ne convoque pas l'assemblée pour révoquer ou nommer son successeur
- n'ouvre pas le compte courant de la copropriété
- omet l'exécution d'une décision du juge ou de l'autorité
- administratif.