Contenu traité
- Leasing immobilier: qu'est-ce que c'est
- Différences avec l'hypothèque, le loyer d'achat et la vente avec réserve de propriété
- Comment fonctionne le crédit-bail immobilier
- Quand le paiement peut-il être suspendu
- Entretien et taxes: qui paie?
- Réductions fiscales
A partir du 1er janvier 2022-2023, une nouvelle formule d'achat d'un bien résidentiel, le crédit-bail, est en vigueur. La nouvelle législation introduite par la loi sur la stabilité prévoit des incitations fiscales à l'achat ou à la construction de propriétés destinées à être utilisées comme résidence principale, en particulier pour les plus jeunes.
Leasing immobilier: qu'est-ce que c'est
En effet, avec le crédit-bail c'est la banque qui s'engage à acheter ou à faire construire la maison au choix et selon les indications du client, en mettant le bien à la disposition de ce dernier pour une certaine durée et contre paiement d'une redevance. périodique qui peut être mensuel, trimestriel ou semestriel. Ensuite, à l'expiration du contrat, le client peut décider d'acheter la maison à un prix fixe, exerçant ainsi le rachat.
Différences avec l'hypothèque, le loyer d'achat et la vente avec réserve de propriété
Avant d'entrer dans les détails et de comprendre le fonctionnement du crédit-bail, il est bon de souligner les différences avec les canaux d'achat de maison traditionnels. En fait, le crédit-bail diffère de l'hypothèque car avec cette dernière une somme d'argent est mise à la disposition du demandeur pour pouvoir acheter une maison et il y a la garantie de l'hypothèque. Avec le crédit-bail, cependant, la propriété est mise à la disposition du demandeur, qui peut être achetée plus tard si le droit de rachat est exercé. Le crédit-bail est également différent du loyer pour acheter, car le premier est un véritable contrat de prêt, tandis que le loyer pour acheter l'actif est accordé au locataire par le propriétaire du bien.Enfin, elle diffère de la vente avec réserve de propriété car dans ce dernier cas la propriété du bien passe à l'acquéreur lors du paiement de la dernière tranche du prix tandis que dans la location immobilière le passage n'a lieu que si le demandeur souhaite exercer le rachat, payant ainsi le prix définitif et stipulant un véritable contrat de vente final.
Comment fonctionne le crédit-bail immobilier
L'objet du crédit-bail immobilier résidentiel peut être:
- un bâtiment à usage résidentiel déjà terminé et déclaré viable
- terrain sur lequel construire l'immeuble à usage résidentiel couvert par le contrat de location
- un bâtiment à usage résidentiel en construction et à terminer ou un bâtiment résidentiel à restaurer.
Le contrat doit indiquer explicitement l'intention de l'utilisateur d'utiliser le bien mis à sa disposition par le constituant, c'est-à-dire la banque, comme résidence principale. Par résidence principale, nous entendons celle dans laquelle la personne physique qui la possède ou les membres de sa famille y résident habituellement.
Un élément important du crédit-bail est le rachat ou le droit de l'utilisateur à la fin du contrat d'acheter le bien immobilier à un certain prix. Lors de la signature du contrat par la banque et le client, ce dernier devra s'acquitter d'un maxi forfait unique dont le montant est généralement supérieur aux autres frais périodiques. Puis mensuellement, trimestriellement ou tous les 6 mois, le client paie un certain nombre de frais. Enfin, s'il exerce l'option de rachat, il devra payer le prix fixé dans le contrat.
Quand le paiement peut-il être suspendu
Il peut y avoir des cas dans lesquels l'utilisateur de l'immeuble demande à la banque de pouvoir suspendre le contrat de location. En particulier lorsque la relation de travail prend fin pour des raisons non imputables au travailleur. Dans ce cas, la suspension ne peut être demandée qu'une seule fois et pour une durée maximale de 12 mois. Le paiement des mensualités de location reprendra alors selon les montants et selon la fréquence prévus au contrat. Pour demander la suspension, l'utilisateur devra faire une demande écrite spécifique à la banque et il n'y aura pas de frais préalables ni de commission supplémentaire. Il peut également arriver que l'utilisateur ne paie pas les frais périodiques du crédit-bail. Dans ce cas, la banque résiliera le contrat pour non-exécution et aura droit à la restitution de l'actif.Dans ce cas, la banque peut agir avec la procédure d'expulsion en contactant l'autorité judiciaire dans ce cas.
Entretien et taxes: qui paie?
Il n'y a pas d'indications particulières concernant les aspects fiscaux liés à l'utilisation du bien loué. En tant que tel, les parties peuvent librement convenir du contrat, mais il est de bonne pratique de suivre les mêmes règles que pour le bail ordinaire. Cela signifie que les dépenses liées à l'entretien ordinaire telles que les réparations mineures sont à la charge de l'utilisateur, ainsi que celles liées aux réparations extraordinaires telles que la réparation du toit ou le remplacement de la chaudière sont à la charge du propriétaire de l'utilisateur, jusqu'à la location. le logement, la cause du contrat est le financement. Pour payer l'imu, les taxes et les tari doivent être utilisés. A cet égard, il est rappelé que dans le cas d'Imu et Tasi, si le bien loué est utilisé comme résidence habituelle, l'utilisateur n'aura pas à les payer,évidemment si le bien n'est pas inclus dans les catégories cadastrales A1, A8 et A9. L'utilisateur est également responsable des charges de copropriété, tant pour les interventions d'entretien ordinaire qu'extraordinaire.
Réductions fiscales
Les titulaires des contrats stipulés du 1er janvier 2022-2023 au 31.12.2022-2023 pourront déduire les frais de location «premier logement» de leur déclaration fiscale. Étant une nouveauté qui a l'intention de faciliter avant tout les jeunes, il est prévu que ceux qui ont moins de 35 ans au moment de la signature du contrat et avec un revenu qui ne dépasse pas 55 mille euros par an aient droit à une déduction de l'Irpef dans la mesure 19% du loyer payé jusqu'à un montant maximum de 8 millions d'euros par an (4 milliers d'euros si la personne est âgée de 35 ans ou plus). Si vous décidez alors d'exercer le droit de rachat, la déduction, toujours à 19%, est sur le prix de rachat jusqu'à un montant maximum de 20 mille euros (10 mille euros si la personne est âgée de 35 ans ou plus).De plus, tant pour les moins de 35 ans que pour les plus de 35 ans, la taxe d'enregistrement sur l'achat de la «première maison» est réduite à 1,5%. En outre, les taxes sur les hypothèques et le registre foncier ont un montant fixe de 50 euros chacune.