Contenu traité
- Différents types selon les tâches
- Qui paie les coûts du chauffage aux déchets
- Fin de service ou licenciement. Calendrier et méthodes
- Louer ou vendre un logement lié
La mise en place du service de conciergerie est approuvée par l'assemblée de la copropriété. Au deuxième appel, le vote favorable de la majorité des personnes présentes est requis, représentant au moins 1/3 des millièmes de propriété. À ce moment-là, la même assemblée délègue à l'administrateur la tâche de choisir le gardien de but, en l'assumant avec la «Convention collective nationale des employés des propriétaires d'immeubles».
Différents types selon les tâches
Le contrat des employés des propriétaires d'immeubles prévoit différents types de portiers selon qu'ils effectuent leur travail de surveillance (surveillance attentive du bâtiment pendant les heures de travail), qui sont chargés de la garde (l'engagement générique de conservation et la protection du bâtiment, qui peut impliquer des activations même en dehors des heures de travail), qu'ils utilisent ou non le logement, aient d'autres tâches annexes et s'occupent du nettoyage ou du jardinage, par exemple.
QUELLES TÂCHES
Les tâches peuvent changer d'une copropriété à l'autre, même si certaines tâches doivent être considérées comme universelles, comme la surveillance et la garde ou la réception et la distribution du courrier ordinaire.
• Le gardien de but a également pour tâche de signaler toute infraction au règlement de la copropriété, qu'il doit à son tour respecter.
• Il faut préciser que le service de nettoyage ne fait pas toujours partie des tâches ordinaires et que la copropriété peut également les confier à des sociétés extérieures.
• En ce qui concerne le logement, si le contrat l'exige, il doit être gratuit et comporter au moins deux pièces dont une servant de cuisine.
• Les chambres deviennent trois si la famille du gardien est composée d'au moins quatre personnes vivant ensemble, y compris le concierge. Si, par contre, la maison n'est pas fournie, il est encore nécessaire de prévoir un corps de garde et des toilettes accessibles directement.
Qui paie les coûts du chauffage aux déchets
La conciergerie est un service qui concerne l'intérêt commun de toutes les copropriétés, qui l'utilisent de la même manière. Pour cette raison, selon l'art. 1123 cc, les dépenses doivent être divisées proportionnellement à la valeur des propriétés.
• Selon la CCNL, le salaire des porteurs avec hébergement comprend, entre autres, une contribution pour l'électricité à hauteur de 40 kWh par mois et pour l'eau de 120 mètres cubes par an, y compris le chauffage si centralisé.
• En présence d'un système autonome, le concierge se verra rembourser une somme, calculée sur la base de l'espace aérien de la maison, pour la période et pour les heures d'allumage prévues par la législation nationale.
• L'entretien ordinaire du système autonome est assuré par le portier, tandis que l'entretien extraordinaire reste à la charge de l'employeur, c'est-à-dire de la copropriété.
• Enfin, il appartient au concierge de payer la taxe sur les déchets.
Fin de service ou licenciement. Calendrier et méthodes
La copropriété peut décider à tout moment d'annuler le service de loge du porteur et de licencier le porteur, même s'il n'y a pas de motif valable de licenciement.
• Pour procéder il faut que l'assemblée, sur seconde convocation, se prononce en faveur de la suppression avec la majorité des présents et au moins 1/3 de la valeur globale de l'immeuble.
• La question se complique lorsque la prestation est prévue par le règlement de la copropriété: dans ce cas, il est nécessaire de modifier le règlement avec le vote de la majorité des personnes présentes à l'assemblée et au moins la moitié de la valeur de l'immeuble (article 1136, alinéa 2 du Code civil ).
• Une fois le service annulé, il est nécessaire de gérer le renvoi du gardien de but, qui a lieu «pour une raison objective justifiée». l Selon le contrat appliqué, les délais de préavis peuvent varier. Pour l'art. 114 du Ccnl Confedilizia, la décision doit être communiquée par écrit avec un avance de 12 mois: si le portier utilise le logement, il est obligé de le restituer à l'expiration du délai de préavis. Ce dernier est réduit à 6 mois si le contrat signé par Federproprietà-Confappi et autres a été appliqué au gardien de but.
• Le licenciement peut également être la conséquence d'un comportement négligent du travailleur (prévu à la fois dans la convention collective et dans la convention individuelle) ou de violations graves. • Dans ces cas, en suivant la procédure prévue par l'art. 2 de la loi n. 108/1990, l'administrateur de la copropriété, sous réserve de l'autorisation de l'assemblée qui délibère à la majorité ordinaire, communique par écrit au salarié la volonté de le licencier en indiquant l'avis.
• Dès réception de la notification, le gardien de but dispose de 15 jours pour demander les raisons du licenciement.
• À son tour, la copropriété peut répondre dans les 7 jours et toujours par écrit.
• La sentence de la Cour suprême du 18 novembre 2000, n. 14949, a décidé que la mesure ne prend effet que lorsque la copropriété communique le rejet de la résolution de l'assemblée à l'employé.
• Si le concierge n'utilise pas le logement, la copropriété envoie - par courrier recommandé - un préavis de 45 jours, qui passe à 3 mois s'il utilise une maison à l'intérieur de l'immeuble.
• Un cas particulier est celui du décès du concierge: dans les trois mois suivants, les concubins ou sujets sous sa garde peuvent continuer à vivre dans le logement.
Louer ou vendre un logement lié
L'art. 1117 du Code civil italien avec «Parties communes de l'immeuble», en ce qui concerne les pièces utilisées comme loge de conciergerie et logement du porteur, les définit comme « propriété commune ».
• Une fois le service de conciergerie interrompu, le logement qui abritait l'employé reste vacant . Pour éviter son abandon (et d'éventuels frais d'entretien vides), mais surtout pour obtenir un profit, la copropriété peut décider de la louer ou de la vendre carrément .
• Comme il s'agit d'une partie commune du bâtiment, la moitié des personnes présentes à l'assemblée ont besoin du vote favorable pour décider du bail, en possession d'au moins 50% des millièmes de l'immeuble.
• Pour la vente , cependant, le vote unanime des copropriétaires est requis . Ensuite, une fois la négociation conclue, les bénéfices seront répartis selon les millièmes de propriété de chaque copropriété individuelle , à moins que les propriétaires n'en aient décidé autrement, par exemple pour la division en parts égales.
Si la copropriété décide de quitter le concierge, son ancien logement peut être loué. Le revenu qui en résulte, divisé en millièmes, va à la déclaration de revenus.
En collaboration avec l'avocat Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242. www.fna.it