Contenu traité
- IL Y A DEUX TYPES
- LA LOI PEUT EXTINCTION
- IL PEUT ÊTRE FERMÉ POUR DES RAISONS DE SÉCURITÉ
- EST-CE QUE L'AVANTAGE FAIR? LES FRAIS SONT DIVISÉS
- EN BREF: LES ARTICLES DU CODE CIVIL
Le propriétaire d'un bien qui n'a pas d'accès direct à la voie publique, peut traverser le terrain voisin sans que ce dernier puisse s'y opposer. On peut ainsi résumer la servitude, véritable droit de notre système juridique qui, par essence, oblige le propriétaire du «fonds serviteur» à le mettre à la disposition du propriétaire du «fonds dominant». Selon l'art. 1067 cm3 alors, le premier "ne peut rien faire qui tende à diminuer l'exercice de la servitude ou à le rendre plus inconfortable". D'un autre côté, le propriétaire du fonds dominant "ne peut pas faire d'innovations qui alourdissent la condition du fonds servant". Le Code précise également que pour qu'une emprise soit configurée, il n'est pas nécessaire que les fonds se bordent: il suffit qu'ils soient rapprochés pour déterminer une utilité effective. Utilité qui n'est pas toujours exclusivement liée à un besoin réel. Parfois la servitude ne peut être qu'une question de commodité , comme dans le cas de la petite route insérée dans la propriété du voisin, qui permet d'accéder à la voie publique plus facilement qu'un autre chemin sinueux.
IL Y A DEUX TYPES
Il existe de nombreuses façons de classer les servitudes; il y en a des volontaires, régis par un contrat entre les parties, et des obligatoires, comme la servitude de passage. Dans ce cas, si les propriétaires des deux fonds ne parviennent pas à un accord, c'est la loi qui détermine si les conditions d'établissement de la servitude existent, il appartiendra donc aux propriétaires de demander au juge de prononcer une sentence pour l'établir. Comme l'exige l'art. 1053 du code civil, quiconque est en possession du fonds servant recevra du propriétaire du fonds dominant une indemnité proportionnelle au dommage causé par le passage.
Pour que l'emprise soit mise en œuvre, il suffit que les fonds soient proches. De cette manière, l'utilité réelle est mise en évidence.
À l'instar d'autres droits réels limités, la servitude peut également cesser. Cela se produit, par exemple, dans les cas suivants: le contrat entre les parties expire ; le propriétaire du fonds dominant renonce ; le propriétaire de la succession en activité renonce à la propriété de la succession ou une décision établit que la servitude n'est plus nécessaire. Et encore, comme art. 1072 du Code civil, lorsqu'une seule personne possède à la fois les fonds dominants et les fonds de service. Enfin, la servitude cesse lorsqu'elle n'est pas exercée pendant vingt ans par le propriétaire du bien dominant.
Le propriétaire d'un bien grevé de servitudes est libre de fermer le passage par une clôture ou un portail , afin de rendre son bien plus sûr, mais à une condition: il doit toujours garantir et ne pas gêner le transit du propriétaire du terrain voisin. L'art. 841 du code civil permet au propriétaire du fonds de desserte de fermer sa propriété à tout moment, sans toutefois exclure l'accès à ceux qui ont le droit de passage .
Un concept mis en valeur par l'art. 1067, qui interdit explicitement l'aggravation ou la réduction de l'exercice de la servitude. Ainsi, si le propriétaire du domaine de desserte décide d'installer un portail automatique, il doit d'abord s'assurerne pas compliquer le passage du voisin, à qui il doit en tout cas remettre les clés ou la télécommande pour l'ouverture à distance du portail. Le coût des travaux, sauf convention contraire, est à la charge du propriétaire de la route , qui de sa propre initiative a décidé de la fermer.
Malheureusement, les parties concernées ne résolvent pas toujours la question de manière pacifique, de sorte que dans de nombreux cas, il est nécessaire de consulter le juge , qui évalue si l'intervention entrave ou entrave considérablement le passage.
L'emprise fait l'objet d'une récente condamnation de la Cour suprême (n. 17550 du 1er août 2022-2023), qui a établi qu '<< elle relève du droit du propriétaire du terrain servant à l'exercice du droit d'y apporter des modifications et d'appliquer une porte pour empêcher l'accès aux non-bénéficiaires , même si l'exercice de ce droit peut causer des inconvénients minimes et négligeables au propriétaire du fonds dominant par rapport aux modes de transit précédents ".
Il y a plusieurs phrases en faveur de la fermeture du passage. La Cour suprême est également revenue récemment pour statuer sur cette question et a réaffirmé, par exemple, la légitimité de la mise en place d'une barre d'ouverture automatique (arrêt n ° 1584/2021).
EST-CE QUE L'AVANTAGE FAIR? LES FRAIS SONT DIVISÉS
Qui paie les frais d'entretien et de réparation ou même simplement le nettoyage des servitudes ? La solution idéale est que les propriétaires des deux fonds se mettent d'accord sur la répartition, mais si un compromis n'est pas atteint pour la loi, c'est le propriétaire du fonds qui profite le plus des travaux. Évidemment, lorsque l'avantage est équitable, les dépenses doivent être réparties entre les détenteurs des deux fonds . Dans l'hypothèse où l'une des deux parties déciderait d'effectuer des travaux sur l'emprise, elle devra tout de même suivre des règles spécifiques. Le sujet est traité par l' art 1069 ccselon lequel, si l'intervention est proposée par le propriétaire du fonds dominant, il «doit choisir le moment et la manière de causer le moins de désagréments au propriétaire du fonds servant . Il doit réaliser les travaux à ses frais, sauf disposition contraire du Titre ou de la loi. Toutefois, si les travaux profitent également au fonds servant, les dépenses sont engagées au prorata des bénéfices respectifs ". Chaque cas individuel doit donc être pesé , même si en principe les frais de peinture du portail, puisqu'il s'agit d'une intervention purement esthétique, incomberont au propriétaire du fonds de service (qui en profite le plus), tandis que la réparation de l'appareil qui le contrôle l'ouverture sera à la charge du propriétaire dominant.
EN BREF: LES ARTICLES DU CODE CIVIL
Le Code civil consacre amplement d'espace aux servitudes, à commencer par l'art. 841 qui permet au propriétaire du fonds de le fermer à volonté, en prenant soin de ne pas limiter le droit d'accès du propriétaire du fonds voisin. Sauf convention contraire, l'art. 1053 prévoit que le propriétaire du fonds servant reçoit une indemnité du propriétaire du fonds dominant, tandis qu'en ce qui concerne l'entretien et les frais qui en découlent, l'art. 1069 précise comment rémunérer à la fois le propriétaire du fonds qui tire le plus de bénéfices des travaux effectués, selon un critère proportionnel. Les articles inclus entre 1072 et 1078 du Code civil, enfin, portent sur l'extinction de la servitude, qui intervient lorsqu'un sujet est à la fois propriétaire du fonds servant et dominant, en raison de l'expiration du contrat entre les parties,renonciation, décision du juge ou lorsqu'elle n'est pas exercée depuis vingt ans par le propriétaire du fonds dominant.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it