Qui décide d'acheter une maison, doit se conformer à une série d'obligations. Une étape fondamentale du processus d'achat et de vente de biens immobiliers concerne l'avant-contrat, également appelé compromis . Il s'agit d' un accord entre le vendeur et l'acheteur , avec lequel tous deux s'engagent mutuellement à conclure un contrat de vente ultérieur et définitif. Le compromis n'est pas obligatoire , mais est stipulé pour des raisons spécifiques qui ne permettent pas de vente immédiate, engageant toutefois les parties à finaliser la transaction. Par exemple , pensez à l'acheteur qui n'a pas de disponibilité immédiate d'argent pour acheter la maison et doit donc contacter une banque ou une société de financement pour obtenir un prêt hypothécaire., ou au vendeur qui n'a pas encore reçu la nouvelle maison à vendre. Dans ces cas, un compromis doit être fait .
Les caractéristiques du contrat de vente préliminaire
C'est un vrai contrat qui doit toujours être sous forme écrite, en accordant une attention particulière au contenu. Si vous écrivez dans le contrat préliminaire, par exemple, "Tizio vend à Caio, qui achète, la propriété située à via …" dans ce cas, ce n'est pas un contrat préliminaire, mais une vente réelle. Dans le compromis, cependant, "Tizio promet à Gaius de vendre, et Gaius promet à Tizio d'acheter, la propriété située à …". Le compromis doit contenir tous les éléments essentiels du contrat que les parties s'engagent à stipuler: leur consentement exprès, la détermination du bien immobilier, avec indication de l'adresse, des caractéristiques du bien à céder (appartement, gîte, etc., nombre et nature des pièces, données cadastrales, pièce jointe des plans d'étage, certificat de performance énergétique), et le prix de la vente. Des clauses supplémentaires dites «accessoires» peuvent être incluses dans le compromis, telles que le délai dans lequel procéder à la stipulation du contrat de vente définitif. Les délais dans ce cas sont déterminés par l'hypothèque contractée par l'acheteur ou par la conclusion des travaux et la remise ultérieure du bien au vendeur. La date limite pour conclure la vente peut être simple(lorsque l'une des parties ne veut pas ou ne peut pas conclure le contrat final, il sera en défaut et en défaut, mais le contrat restera toujours contraignant) ou essentiel (lorsque la partie dans l'intérêt de laquelle le terme a été stipulé, ne déclare pas dans les 3 jours à compter de expiration de la volonté de l'exécution du contrat, celui-ci sera résolu par la loi, automatiquement, sans qu'il soit nécessaire de faire d'autres déclarations, et donc le contrat lui-même ne liera plus les parties). Le compromis peut être rédigé par un notaire avec un acte public ou un accord privé authentifié .
La transcription dans les registres immobiliers et l'enregistrement auprès de l'Agence du revenu
Une protection pour les parties , une fois le contrat préliminaire stipulé, est sa transcription dans les Registres Immobiliers , les registres publics dans lesquels sont inscrits tous les actes relatifs à l'immobilier, tels que les donations, les enregistrements hypothécaires, les saisies, etc. Pour la transcription l'intervention du notaire est requise. Dans ce cas, le paiement de la taxe hypothécaire de 200 euros et de la taxe hypothécaire de 35 euros s'ajoute à la taxe d' enregistrement et au droit de timbre de 155 euros . Une fois l'accord préalable transcrit, toute autre opération ultérieure concernant le bien objet de la vente future n'aura aucun effet sur l'acheteur prometteur. La transcription de l'avant-projet n'est plus effective si l'acte de vente définitif n'est pas transcrit dans un délai d'un an à compter de la date convenue par les parties pour la conclusion du contrat ou en tout cas dans les trois ans à compter de la transcription de l'avant-projet lui-même.
Pas seulement transcrit: l'avant-contrat doit également être enregistré auprès de l'Agence du revenu dans les 20 jours suivant la signature ou 30 jours si le contrat est rédigé avec l'intervention d'un notaire. Au moment de l'enregistrement, la taxe d' enregistrement doit être payée, qui a un montant fixe de 200 euros , quels que soient le prix de la vente et le droit de timbre, égal à 16 euros toutes les 4 faces et en tout cas toutes les 100 lignes. Lorsque le contrat prévoit un paiement à l'avance, la taxe d'enregistrement est due à hauteur de 0,50% sur les montants fournis à titre d'acompte de confirmation et de 3% des montants fournis à titre d'avance sur le prix de vente. Cependant, il est à noter que la taxe payée sur l'avant-contrat sera alors déduite de la taxe payée pour l'enregistrement du contrat définitif.