De nombreux Italiens qui souhaitent acheter une maison choisissent d'utiliser la nouvelle formule prévue par le décret Sblocca Italia , le soi-disant loyer à acheter. Possibilité d'acheter une alternative aux formes traditionnelles, le loyer-acheter prévoit la signature d'un contrat par lequel deux parties, le vendeur / propriétaire et l'acheteur / locataire conviennent que la première donne au second la jouissance immédiate du bien, se référant à l'avenir transfert de propriété de l'actif . Ce contrat se caractérise par la concession immédiate d'utilisation du bien en vue du paiement des loyers, du droit du locataire d'acheter le bien et de l'attribution d'une partie des loyers en contrepartie du transfert.
Il faut cependant souligner qu'il n'y a pas d'obligation de conclure un contrat de vente, mais plutôt une option . De plus, ceux qui ont l'intention d'utiliser le loyer avec rachat doivent se rappeler que le loyer est supérieur à un loyer normal , puisqu'une partie constitue le loyer, l'autre fera un acompte sur le prix final du bien.
En ce qui concerne les impôts à payer, l'Agence du revenu est intervenue avec la circulaire no. 4 / E du 19 février 2022-2023, dans lequel il distingue la réglementation fiscale applicable pour la période d'utilisation du bien, donc avant l'achat proprement dit, de l'exercice ultérieur du droit d'achat par le locataire et du transfert du bien . Tout d'abord, il faut distinguer si la personne qui accorde la jouissance en vue de la vente future est un particulier ou une entreprise , et il faut également distinguer les impôts directs (à la charge du propriétaire / vendeur) et les impôts indirects (à la charge du locataire / acheteur).
Les taxes liées à la possession du bien tels que l'IMU et le tasi, sont à la charge du propriétaire , comme dans tout bail, tandis que les frais de transcription du contrat dans les registres immobiliers sont à la charge de l'acheteur, tels que les frais et taxes dus pour l'acte de vente du bien.
Si le propriétaire est un particulier , il peut choisir sur la part perçue à titre de loyer entre l'impôt ordinaire sur le revenu des personnes physiques , combiné à la taxe d'immatriculation à 2% (à répartir entre propriétaire et locataire) ou opter pour le régime du coupon sec .
Pour la partie du loyer destinée à l'achat, dans le cas d'une vente d'une maison non principale qui a lieu dans les cinq ans , le propriétaire devra payer des impôts sur les gains en capital comme dans une vente normale . La taxe d'enregistrement, à la charge de l'acheteur, est de 2% dans le cas d'une maison à utiliser comme première maison et de 9% dans les autres cas. Les taxes hypothécaires et cadastrales sont fixées à 50 euros chacune.
Si une entreprise vend, la part payée pour la jouissance du bien est généralement exonérée de TVA , sauf si l'entreprise a opté pour le régime imposable. En ce qui concerne les frais payés à titre d'acompte sur le prix, si la transaction est soumise à la TVA, les taux suivants s'appliquent:
- 4% dans le cas d'un premier logement dans le cas de logements non luxueux (catégories cadastrales autres que A / 1, A / 8 et A / 9),
- 10% pour les résidences secondaires non luxueuses,
- 22% pour les biens classés dans les catégories cadastrales A / 1, A / 8 et A / 9.
En ce qui concerne la taxe d'immatriculation , une distinction doit également être faite dans ce cas entre les contrats exonérés ou non de TVA : dans le premier cas le taux de la taxe d'immatriculation est de 2%, tandis que dans le cas de la TVA, le la taxe d'immatriculation a un montant fixe de 67 euros si le contrat est stipulé par accord privé, 200 euros s'il est formé par convention privée authentifiée ou rédigé sous forme publique.
Au moment de la vente du bien, si le transfert est soumis à la TVA, celui-ci sera calculé sur le prix de vente auquel sont soustraites les actions déjà payées à titre d'avance. La taxe d'enregistrement, en revanche, est fixée à 200 euros, ainsi que les taxes hypothécaires et cadastrales de 200 euros chacune. Pour les propriétés exonérées de TVA, en revanche, une taxe d'immatriculation de 2% ou 9% est due, avec un minimum de 1000 euros , tandis que les taxes hypothécaires et cadastrales sont fixées à un taux fixe de 50 euros chacune.
Comme il n'y a aucune obligation de réaliser la vente, il peut également arriver que la vente ne soit pas réalisée . Si c'est le locataire qui renonce au transfert, il perd toutes les actions versées à titre d'acompte ou peut en récupérer une partie, selon les conditions du contrat et le propriétaire a le droit de restituer le bien. Si, en revanche, c'est le propriétaire qui fait défaut, le locataire a droit au moins au remboursement de la partie des honoraires facturés au prix, majorée des intérêts légaux. Veuillez noter que le contrat est résilié en cas de non-paiement , même non consécutif, d'un nombre minimum d'honoraires, égal à un vingtième du total. Cependant, les parties sont libres de fixer un seuil minimum différent.