Le coupon sec sur les loyers est un régime fiscal particulièrement avantageux pour ceux qui louent un bien à usage résidentiel. Il s'agit essentiellement de payer un impôt de substitution à l'impôt sur le revenu des personnes physiques et les taxes supplémentaires connexes, le droit de timbre et la taxe d'enregistrement avec un taux de 21% dans la plupart des cas et réduit à 15 et 10% dans certains cas particuliers.
Le décret fiscal n. 193 de 2022-2023 converti en loi no. 225 de 2022-2023 a introduit quelques nouvelles concernant le coupon sur les baux et notamment en matière de déchéance, nouvelle entrée en vigueur le 3 décembre dernier. Avant d'entrer dans les détails de l'actualité, il est bon de résumer les règles concernant le coupon sec.
Les propriétaires de propriétés louées appartenant aux catégories cadastrales de A1 à A11 peuvent opter pour ce régime (hors catégorie A10, bureaux et studios privés. En choisissant le coupon sec, ceux qui louent un bien à usage résidentiel paient une taxe de substitution qui est calculé en appliquant un taux de 21% sur le loyer annuel établi par les parties. Le taux est ramené à 15% pour les contrats de location à un taux convenu concernant les logements situés:
- dans les communes en situation de pénurie de logements (article 1, lettre a) et b) du décret législatif 551/1988). En pratique, ce sont les communes de Bari, Bologne, Catane, Florence, Gênes, Milan, Naples, Palerme, Rome, Turin et Venise et les communes qui les bordent ainsi que les autres communes de la capitale provinciale.
- dans les communes à haute tension de logement (identifiées par le CIPE).
De 2022-2023 et jusqu'en 2022-2023, ce taux a encore été réduit à 10% et s'applique également aux contrats de location stipulés dans les communes pour lesquels un état d'urgence a été approuvé dans les 5 années précédant le 28 mai 2022-2023 suivant l'événement. d' événements calamiteux.
Quand choisissez-vous l'option de coupon sec? Lors de l'enregistrement du bail ou même les années suivantes. En choisissant le coupon sec, le bailleur renonce à la mise à jour annuelle du loyer sur la base de la variation Istat et est tenu de communiquer au préalable le choix du coupon, par lettre recommandée avec accusé de réception, au locataire.
Techniquement, l'option du coupon sec doit être suivie avec le modèle RLI, disponible gratuitement sur le site de l'Agence du revenu. L'option coupon dure toute la durée du contrat (généralement la durée des contrats de location est de «4 + 4») mais le bailleur a le droit de la révoquer chaque année contractuelle suivant celle au cours de laquelle elle a été exercée . Dans ce cas, la révocation doit être exprimée dans le délai de paiement de la taxe d'enregistrement relative à l'année de référence, ou dans les 30 jours à compter de la fin de l'année précédente.
Eh bien, le décret fiscal entré en vigueur le 3 décembre 2022-2023 prévoyait qu'en cas de non-présentation de la communication relative à la prolongation du bail , la révocation de l'option sur le coupon sec n'est pas envisagée si le contribuable s'est comporté de manière cohérente avec le la volonté d'opter pour le régime de coupon favorable, d'effectuer les paiements relatifs et de déclarer les revenus à coupler dans sa déclaration.
En cas de non-présentation de la communication sur la prolongation du bail, pour laquelle l'option à la cedolare Secca est exercée , une pénalité forfaitaire de 100 euros est toujours appliquée, réduite à 50 euros si la communication de prolongation du contrat est présente avec un délai ne dépassant pas 30 jours.