Contenu traité
- La proposition d'achat
- Les préliminaires ou le compromis
- L'acte
- Le dépôt du prix
Proposition d'achat, accord préalable, compromis, acte… en immobilier il est bon de distinguer quelques moments différents dans lesquels l'achat ou la vente d'une maison est marqué.
La proposition d'achat
La proposition d'achatdoit être distinguée du préliminaire. Le premier en fait est la déclaration de l'acheteur de vouloir acheter un certain bien à un certain prix: il s'agit généralement d'un formulaire pré-imprimé fourni par l'agence immobilière, et s'accompagne du versement d'une somme d'argent en guise de «caution». Avec la proposition, un chèque est généralement remis au vendeur pour «bloquer la transaction» et pour démontrer la bonté des intentions de l'acheteur potentiel. Cette somme - définie comme un acompte - reste «bloquée» (et donc soustraite de la disponibilité de l'acheteur) pendant toute la durée de validité de la proposition d'achat. Une fois signée, la proposition d'achat contient déjà des engagements contraignants pour l'acheteur, mais en attendant, le vendeur reste libre d'évaluer d'autres offres et il n'est pas certain que l'accord sera conclu.Jusqu'à ce que la proposition d'achat soit acceptée par le vendeur, l'acheteur peut changer d'avis, il est donc conseillé de convenir d'un montant le plus bas possible pour l'acompte (généralement quelques milliers d'euros), et surtout de fixer un délai court pour la caution validité de la proposition (par exemple une semaine). Si la transaction est réussie et qu'il n'y a pas de doutes, les parties se rencontrent pour élaborer une vente préliminaire. En cas de changement d'avis, cependant, généralement, la somme déposée est "simplement" perdue (souvent mal définie comme un dépôt de confirmation, qui au contraire n'est configuré qu'au moment du compromis)il convient donc de convenir d'un montant le plus bas possible pour la caution (généralement quelques milliers d'euros), et surtout de fixer un délai court pour la validité de la proposition (par exemple une semaine). Si la transaction est réussie et qu'il n'y a pas de doutes, les parties se rencontrent pour élaborer une vente préliminaire. En cas de changement d'avis, cependant, généralement, la somme déposée est "simplement" perdue (souvent mal définie comme un dépôt de confirmation, qui au contraire n'est configuré qu'au moment du compromis)il convient donc de convenir d'un montant le plus bas possible pour la caution (généralement quelques milliers d'euros), et surtout de fixer un délai court pour la validité de la proposition (par exemple une semaine). Si la transaction est réussie et qu'il n'y a pas de doutes, les parties se rencontrent pour élaborer une vente préliminaire. En cas de changement d'avis, cependant, généralement, la somme déposée est "simplement" perdue (souvent mal définie comme un dépôt de confirmation, qui au contraire n'est configuré qu'au moment du compromis)en général, la somme déposée est "simplement" perdue (souvent définie à tort comme un dépôt de confirmation, qui au contraire n'est configuré qu'au moment du compromis)en général, la somme déposée est "simplement" perdue (souvent définie à tort comme un dépôt de confirmation, qui au contraire n'est configuré qu'au moment du compromis)
Les préliminaires ou le compromis
Entre la proposition d'achat et l'avant-projet, il est préférable de toujours stipuler un avant-contrat car la proposition d'achat n'engage que la partie qui l'a signée .
Contrairement à la proposition d'achat, le préliminaire engage immédiatement les deux parties . Appelée aussi compromis, la vente préalable est le contrat par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent à conclure une vente, en établissant les conditions générales. Pourquoi est-il important de stipuler le contrat préliminaire? Il sert à lier les parties pendant le temps nécessaire pour résoudre les problèmes qui ne permettent pas une vente immédiate, par exemple pour l'acheteur de rechercher un financement et pour le vendeur de livrer une nouvelle maison.
Le «compromis» est donc un accord entre le vendeur et l'acheteur qui s'engagent mutuellement à stipuler un contrat de vente ultérieur et définitif. Le transfert du droit de propriété sur la propriété n'aura lieu qu'avec la signature de ce dernier. L'accord préalable peut être stipulé, par exemple, lorsqu'une vente immédiate n'est pas possible, parce que l'acheteur recherche un crédit immobilier ou que le vendeur attend la livraison d'un nouveau logement. L'avant-contrat doit être rédigé par écrit (accord privé, accord privé authentifié ou acte public).
Au préalable, les principaux éléments de la vente tels que le prix et la maison à acheter, l'adresse et un descriptif précis (étages, pièces, etc.) doivent être indiqués. Habituellement, ceux qui proposent d'acheter une maison versent au vendeur prometteur une somme d'argent à titre d'acompte de confirmation pour démontrer le sérieux de leur proposition. Lorsque la vente est conclue, l'acompte est déduit du prix final.
Le contrat de vente préliminaire doit être enregistré dans les 20 jours suivant la signature. S'il est stipulé par un acte notarié, le notaire le fera dans les 30 jours. Pour l'enregistrement, les éléments suivants sont requis:
• la taxe d'enregistrement de 200 euros, quel que soit le prix de la vente
• le droit de timbre, à hauteur de 16 euros toutes les 4 faces et en tout cas toutes les 100 lignes (si le contrat est formé par un acte public ou un écrit privé authentifié, le droit de timbre est au lieu de 155 euros).
Lorsque le préliminaire prévoit un paiement, la taxe d'enregistrement proportionnelle est également due égale à:
• 0,50% des montants fournis à titre d'acompte de confirmation
• 3% des sommes versées à titre d'avance sur le prix de vente Dans les deux cas, la taxe payée au préalable sera alors déduite de la taxe due pour l'enregistrement du contrat de vente définitif.
Étant donné que la proposition d'achat n'engage que la partie qui l'a signée, il est préférable de toujours stipuler un contrat préliminaire, mais même avec cela, les risques ne manquent pas. Ainsi, par exemple, malgré la signature de l'accord préliminaire, le vendeur pouvait vendre le même bien à d'autres personnes ou enregistrer des hypothèques sur le bien.
Un remède pour éviter toutes ces conséquences désagréables? La transcription des préliminaires dans les Registres Immobiliers grâce à laquelle toute autre vente du même bien et en général tous les actes accomplis ou "subis" par le promettant vendeur n'affectent pas les droits du promettant-acheteur. Cependant, la transcription des préliminaires a un coût à considérer. Dans ce cas, le paiement de la taxe hypothécaire de 200 euros et de la taxe hypothécaire de 35 euros s'ajoute à la taxe d'enregistrement et au droit de timbre de 155 euros.
L'acte
Passant à la vente proprement dite, le notaire procède à une série de vérifications dans cette phase, mais vous pouvez également le contacter plus tôt pour une plus grande tranquillité d'esprit afin que chaque phase soit sûre. Le professionnel effectue par la loi une série de contrôles préventifs de légalité, visant à garantir un contrat valide et inattaquable dans le temps. Les principales activités de contrôle de légalité que le notaire doit effectuer sont les suivantes:
- vérifier l'identité personnelle des parties, ce qui permet d'éviter le risque d'usurpation d'identité
- vérifier par la loi l'inexistence d'hypothèques antérieures, de contraintes ou de saisies au Bureau du Territoire de l'Agence des Revenus et l'urbanisme et la régularité cadastrale des biens
- identifier le régime fiscal relatif au cas spécifique et vérifier l'existence d'exigences pour tout avantage fiscal
- vérifier que la performance énergétique des bâtiments est certifiée conformément aux réglementations nationales et régionales en vigueur
- vérifier le respect des règles de lutte contre le blanchiment d'argent, la traçabilité des paiements et sur les commissions versées à titre d'intermédiation à d'éventuelles agences immobilières.
Tous les contrôles du notaire sont conclus avec l'acte notarié. En règle générale, au moment de la signature de l'acte de vente, la livraison des marchandises a également lieu. Pour la formation de l'acte , la loi prévoit que le notaire doit pleinement expliquer et lire le contenu de l'acte aux parties et à tout témoin, dont la présence est requise par la loi dans certains cas (par exemple lorsque l'une des parties est incapable signer ou est affecté par des déficiences sensorielles), en s'assurant qu'ils ont compris son contenu et ses effets juridiques. L'acte, une fois lu et approuvé, doit être signé par les parties et éventuellement par les témoins devant le notaire et enfin signé par le notaire lui-même.
Une fois l'acte passé, le notaire est tenu d' enregistrer l'acte auprès de l'Agence du revenu et de payer les impôts y afférents au nom du client dans un délai court , en le déposant dans les registres publics pour le faire connaître et être effectif en ce qui concerne de tous (techniquement définis comme des tiers) et enfin le transfert cadastral, afin de mettre également à jour le Cadastre.
Le dépôt du prix
Pour protéger ceux qui achètent la maison, le législateur est intervenu en introduisant la possibilité de retranscrire les préliminaires. Pour éviter que l'acheteur ne soit exposé au risque que, entre la date de l'acte et la date de sa transcription, une charge imprévue contre le vendeur soit publiée - une hypothèque, une saisie, une saisie, une demande judiciaire, etc. - la loi sur la concurrence (loi n ° 124/2021) a introduit ce que l'on appelle le dépôt de prix. Qu'est-ce que ça veut dire? À la demande d'au moins une des parties, le notaire doit conserver le solde du prix destiné au vendeur en dépôt jusqu'à ce que la formalité publicitaire soit effectuée avec laquelle il est possible d'acquérir la certitude que l'achat a été réalisé sans être grevé.
Les sommes que le notaire voit payer par l'acheteur (et qui doivent obligatoirement être libellées non pas au vendeur, mais au notaire lui-même) seront ségréguées par lui sur un compte courant dédié qu'il aura spécifiquement ouvert en banque dans le but de " compte dédié conformément à la loi 147/2013 ". Le dépôt du prix garantit l'exécution correcte et sûre du transfert d'argent de l'acheteur au vendeur, qui encaissera les sommes après quelques jours mais ne courra aucun risque quant à l'encaissement effectif de la somme convenue.