Contenu traité
- Les phases de location pour acheter
- Le loyer
- Les obligations des parties
- Et si le locataire ne paie pas le loyer?
- Et si le locataire ne souhaite plus acheter la propriété?
- Qui paie les impôts?
- Avantages et risques pour les parties
L' achat de la première maison est une étape très importante dans la vie de chacun, en particulier des jeunes couples, mais compte tenu de la difficulté d'accéder au crédit hypothécaire et du manque de liquidités nécessaires, un mode d'achat alternatif à l'achat et à la vente classique a été récemment introduit .
Nous parlons de loyer à acheter , un contrat introduit par le décret Sblocca Italia par lequel le propriétaire d'un bien livre un logement au locataire et futur acquéreur qui paie un loyer. Au terme d'une période fixée dans le contrat, le locataire peut décider d'acheter le bien en déduisant une partie des honoraires déjà payés du prix final. Examinons de près tous les aspects fondamentaux concernant le loyer à acheter.
Les phases de location pour acheter
Commençons par dire que le loyer à acheter peut être stipulé pour tout type de bien que vous souhaitez acheter à l'avenir: à usage résidentiel mais aussi commercial. Il peut également concerner un bien en construction. Cependant, si le bien est dans son état brut, il sera nécessaire d'annuler l'hypothèque sur celui-ci; cependant il est possible de prévoir l'acceptation du prêt. Le propriétaire et le locataire doivent conclure un contrat dans lequel mettre en évidence certains éléments spécifiques qui sont:
- la concession immédiate, par le propriétaire, de l'usage de la propriété;
- l'obligation de payer une redevance composée de deux éléments différents: celui destiné au paiement de l'usage (rémunération de la jouissance) et celui à imputer sur le prix d'achat;
- le droit d'acheter la propriété dans le délai fixé dans le contrat;
- la possibilité d'attribuer au prix de vente la part du loyer indiquée à cet effet dans le contrat.
Il y a deux phases dans lesquelles le loyer à acheter est divisé et elles sont:
- la concession de l'usage du bien par le propriétaire au locataire qui est tenu de payer le loyer convenu au concédant (tant pour l'élément destiné à être utilisé que pour celui à imputer sur le prix d'achat);
- tout transfert de propriété du bien du concédant au locataire: il n'y a pas d'obligation réciproque de procéder à l'acte de vente, mais la loi reconnaît le droit d'achat du locataire. À l'expiration du délai prévu dans le contrat, vous êtes libre de décider de procéder ou non à l'achat.
Il s'ensuit que si le locataire décide de ne pas acheter le bien, à l'expiration du terme le contrat cessera d'avoir effet et le propriétaire aura le droit de restituer le bien et de conserver la totalité de la partie des frais imputables à l'utilisation.
S'il décide au contraire d'exercer le droit d'achat, le constituant sera tenu de donner son consentement à la vente et le locataire, à son tour, devra payer le prix convenu net des honoraires déjà payés pour le composant à imputer au prix.
Le loyer
Dans le contrat de location-vente, une attention particulière doit être portée à l'indication du loyer que le locataire doit payer au propriétaire du bien. En particulier, les deux éléments de la redevance doivent être indiqués, sinon le même contrat sera invalidé. Ces éléments sont l'un destiné au paiement de l'usage (rémunération de jouissance) et l'autre à imputer au prix, dans l'hypothèse où le locataire déciderait d'exercer son droit d'achat.
Les obligations des parties
Voici les obligations et droits mutuels du locataire du locataire:
- inventaire et garantie : le locataire doit prendre livraison du bien dans l'état dans lequel il se trouve et procéder à l'inventaire et donner une garantie telle que celle prévue pour le bail, c'est-à-dire la caution faite par le locataire auprès du bailleur, n'excédant pas trois mois de loyer (à calculer par rapport uniquement à la partie imputable au paiement de l'usage)
- entretien ordinaire : le locataire est responsable des dépenses et, en général, des charges relatives à la garde, à l'administration et à l'entretien ordinaire des immeubles et des parties de copropriété y afférentes (si le bien est dans une copropriété). L'entretien ordinaire est la réparation des éléments accessoires des bâtiments qui, de par leur nature, s'usent et se détériorent du fait de leur utilisation normale (par exemple, les dépenses liées aux robinets, drains, interrupteurs, poignées, vitres, revêtements, sanitaires, systèmes électricité, eau et gaz non internes à la structure de l'immeuble Le locataire est également confronté à des réparations extraordinaires occasionnées par son non-respect des obligations d'entretien ordinaire.
- Réparations extraordinaires: le propriétaire qui accorde la propriété est responsable des réparations extraordinaires des propriétés et des pièces de copropriété connexes, si la propriété est située dans une copropriété. Les réparations extraordinaires sont celles nécessaires pour assurer la stabilité des murs principaux et des voûtes, le remplacement des poutres, le renouvellement, en tout ou pour une partie significative, des toitures, planchers, escaliers, aqueducs, murs de soutènement ou d'enceinte. Il ne s'agit pas d'une liste exhaustive et elle peut inclure toutes les interventions sur les parties structurelles des bâtiments, ainsi que celles pour le remplacement des équipements (électricité, plomberie, chauffage, autre).
Et si le locataire ne paie pas le loyer?
En cas de manquement du locataire à son obligation principale, c'est-à-dire de payer le loyer, le bailleur peut engager une procédure d'exécution forcée sur les biens du locataire (article 2910 du Code civil) afin d'obtenir ce qui lui est dû ou demander la résolution du Contrat. Une fois le contrat résilié, le concédant aura droit non seulement à la restitution du bien (si le locataire ne prévoit pas la libération du bien, le concédant devra engager une nouvelle action en justice contre lui), mais également d'acquérir les loyers jusqu'à a alors payé la totalité de leur montant, et donc aussi la part à imputer au prix de cession, qui sera acquise par le constituant à titre d'indemnité pour le réparer du préjudice subi.
Et si le locataire ne souhaite plus acheter la propriété?
Les parties ne sont pas tenues de procéder à la stipulation de l'acte de vente dans le délai indiqué dans le contrat. Le locataire peut en effet décider de ne pas procéder à l'achat et le contrat, à l'expiration du terme convenu, cessera de produire tout effet. En conséquence, le concédant aura le droit de restituer le bien et de retenir les loyers payés jusqu'à ce moment pour l'usage de la maison, alors qu'il devra restituer la partie du composant à attribuer au prix de vente au locataire.
Qui paie les impôts?
Pendant la période d'utilisation du bien, les taxes liées à la possession du bien tel que l'imu, sont à la charge du propriétaire, comme dans le cas des baux, tandis que la taxe doit être payée en partie par le propriétaire et en partie par le locataire, selon les pourcentages fixés par chaque commune. La tari (taxe sur les déchets) est à la charge du locataire en tant que propriétaire du bien.
Avantages et risques pour les parties
Les avantages pour ceux qui décident de vendre un bien avec le loyer à acheter sont tout d'abord le nombre élevé d'acheteurs potentiels qu'ils peuvent trouver par rapport à une vente classique. Le plus grand risque, cependant, est que le locataire décide de ne pas acheter la propriété mais dans ce cas le propriétaire peut garder tout ou partie de ce qui a été payé par le locataire pour être facturé au prix. L'autre risque est de retrouver le bien occupé par le locataire devenu défaillant et de devoir faire appel au juge pour le libérer et le vendre à d'autres. Le propriétaire également avec le loyer à acheter conserve la propriété de la propriété jusqu'à ce que le prix convenu soit payé.
Le locataire, en revanche, n'aura aucune obligation, mais seulement le droit d'acheter le bien en toute liberté pour décider, à l'expiration, d'exercer ou non ce droit. En outre, parmi les avantages, il est souligné que les frais qu'il supportera seront limités à l'entretien ordinaire uniquement, tandis que le poids des impôts directs et locaux (IMU, part TASI plus élevée), restera à la charge du propriétaire / vendeur.