Le contrat de location est celui par lequel une partie s'engage à laisser une autre jouir d'un bien immobilier, pour une durée déterminée, contre une contrepartie ou une somme d'argent. Les parties, propriétaire et locataire , doivent se conformer à une série de règles établies par la loi concernant le loyer. Il faut tout d'abord noter que le montant du loyer peut être :
- gratuit (c'est le propriétaire qui établit le quantum de la contrepartie)
- convenu (dans les communes à forte densité de population, les parties ont le droit de déterminer librement le contenu du bail, mais le montant du loyer doit être celui établi localement par les associations représentant la catégorie des propriétaires et des locataires ).
Habituellement, le paiement du loyer se fait mensuellement à l'avance , mais rien n'empêche les parties de prévoir un paiement différé ou bimensuel, trimestriel, etc. Quant aux modes de paiement, ils dépendent du montant. En fait, jusqu'à 999,99 €, les frais peuvent être payés en espèces. Au-delà de ce montant, le règlement par virement bancaire ou chèque bancaire ou postal est obligatoire.
Mais que se passe-t-il si le locataire paie le loyer en retard ? Le non-paiement des frais dans les vingt jours suivant la date d'échéance entraînera la résiliation du contrat avec le début de la procédure d'expulsion pour arriérés. Le locataire peut se présenter à l'audience, ne pas contester ses arriérés et effectuer le paiement des honoraires ou charges dus, ainsi que des intérêts juridiques et des frais de justice qui y sont payés par le juge. Dans ce cas, les arriérés sont considérés comme réglés et la relation de location reste inchangée entre les parties.
Si le juge constate alors des conditions de difficulté avérées du locataire dans le paiement du loyer, il peut attribuer un délai n'excédant pas 90 jours pour remédier aux arriérés et reporter la procédure à une autre audience afin de vérifier si le locataire prévoit effectivement le paiement dans le terme accordé (la période dite de grâce). Enfin, il convient de rappeler qu'en cas d'arriérés innocents , c'est-à-dire dus à des événements ne dépendant pas de la volonté du locataire, il est possible d'accéder à un Fonds qui a pour objet de compenser cette situation difficile et donc de sauvegarder le contrat. En particulier, les événements qui font que le locataire est en retard sont:
- perte d'emploi en raison d'un licenciement
- accords d'entreprise ou syndicaux avec une réduction significative du temps de travail
- fonds de licenciement ordinaire ou extraordinaire qui limite considérablement la capacité de revenu
- non-renouvellement des contrats de travail à durée déterminée ou atypiques
- cessation des activités indépendantes ou des sociétés enregistrées, résultant d'un cas de force majeure ou d'une perte de clientèle dans une large mesure
- maladie grave, accident ou décès d'un membre du noyau familial qui a entraîné soit une réduction substantielle du revenu global du même noyau, soit la nécessité d'utiliser une part considérable du revenu pour couvrir d'importantes dépenses médicales et sociales.
Le locataire qui se trouve dans l'une de ces situations peut demander l'accès au Fonds par le biais d'avis spéciaux que les Communes doivent publier, percevant ainsi une contribution économique pouvant aller jusqu'à 8 mille euros pour payer le loyer. Il appartient aux Communes de vérifier que le locataire dispose d'un revenu n'excédant pas 35 mille euros ou d'un revenu provenant d'activités professionnelles régulières n'excédant pas 26 mille euros. Pour bénéficier de la contribution, le locataire défaillant doit avoir déjà reçu un avis d'expulsion pour arriérés, avec convocation pour validation. Le locataire doit également être titulaire du contrat de location de l'immeuble d'habitation dûment enregistré (les biens appartenant aux catégories cadastrales Al, A8 et A9 sont exclus,donc les maisons de luxe et de prestige) et doit avoir résidé dans le logement soumis à la procédure de libération pendant au moins un an.