Si au lieu d'une subrogation du prêt, vous procédez à une renégociation avec votre banque, pouvez-vous éventuellement demander une autre renégociation? Ou pouvez-vous plus tard procéder à la subrogation avec une autre banque?
Voyons d'abord brièvement ce qu'est la maternité de substitution. La portabilité du prêt ou de la subrogation - introduite en Italie avec la loi no. 40 de 2007, également connue sous le nom de loi Bersani - est une procédure qui prévoit la possibilité de transférer son hypothèque d'une banque à une autre offrant de meilleures conditions. Le tout sans frais, pénalités ou charges. En pratique, le prêt initial est clôturé et un nouveau est contracté auprès d'une autre banque, en utilisant l'hypothèque initiale.
La renégociation n'implique pas non plus de frais ou autres commissions bancaires pour le client et est un outil qui vous permet de modifier les caractéristiques du prêt existant en accord avec votre banque, en particulier le type de taux d'intérêt, l'étendue et la durée du prêt. La renégociation doit être demandée par écrit à votre banque.
La renégociation des conditions de prêt avec sa propre banque - répond le Conseil national des notaires - ne dépend pas d'une disposition légale, mais est une option qui relève de la liberté contractuelle des parties. L'emprunteur a toujours le droit de le demander, la banque a toujours le droit d'accepter ou de refuser. Par conséquent, il n'y a pas de délai minimum entre une renégociation et une autre, ni de limite sur le contenu de la renégociation , qui peut porter sur le taux, la durée, la fréquence des versements et tout autre aspect du prêt, convenus entre la banque et le client.
En outre, même le prêt qui a été renégocié peut certainement faire l'objet d'une subrogation ultérieure auprès d'une autre banque.
Il confronto tra mutui può essere fatto valutando il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che rappresenta il costo effettivo dell’operazione di mutuo calcolato non solo in base agli interessi, ma tenendo conto anche delle spese: istruttoria, perizia, commissioni bancarie per “avvisatura”, incasso rata, gestione annuale della pratica e simili. Sotto il profilo economico ha senso confrontare il TAEG a parità di importo e di durata del mutuo. Ovviamente si può mettere a confronto il TAEG anche in caso di durate e importi diversi, ma il risultato del confronto potrebbe non essere particolarmente significativo per compiere la scelta fra le varie proposte.
Lorsque vous devez contracter une hypothèque - donc pas en cas de subrogation ou de renégociation dans laquelle il n'y a pas de frais pour le client, comme mentionné ci-dessus - il est recommandé de prendre en compte que dans le TAEG il peut y avoir des éléments non inclus, même très importants . L'une consiste en des frais de notaire , qui cependant, avec le même prêt et le montant de la garantie hypothécaire relative, ne changent pas. L'autre, beaucoup plus significative, peut être constituée par une couverture d'assuranceformellement non obligatoires (pour cette raison, ils ne sont pas calculés dans le TAEG), mais effectivement imposés par certaines banques d'accorder le prêt. Il peut s'agir d'une assurance couvrant les emprunteurs en cas de décès, de perte d'emploi ou d'autres réclamations, sur laquelle l'assurance rembourse généralement la dette hypothécaire résiduelle. L'assurance obligatoire (qui en tant que telle est plutôt calculée dans le TAEG) est généralement peu coûteuse et couvre la propriété accordée en hypothèque contre les risques «d'incendie - d'explosion - de foudre».
Hypothèques en légère baisse
Au premier semestre 2022-2023 - selon ce qui ressort du nouveau rapport de données statistiques notariales (DSN), publié sur le site www.notariato.it - les hypothèques accusent un reverspar rapport à la croissance des années précédentes: en particulier, les crédits immobiliers (numériquement plus significatifs) reculent (-0,61%) pour plus de 1000 transactions sur une base semestrielle. Signe négatif également pour les prêts relatifs aux terrains à bâtir (-1,59%). Au niveau régional, il y a un «rebond» dans la Vallée d'Aoste, qui après la tendance négative des dernières années a enregistré un + 37,58%. Signe positif également pour le Frioul-Vénétie Julienne (+ 8,41%), pour les Abruzzes (+ 8,47%) et la Calabre (+ 8,58%). En revanche, des tendances particulièrement négatives sont signalées pour le Molise (-12,74%) et la Basilicate (-16,74%). Lombardie, Vénétie et Émilie-Romagne pratiquement inchangées. Légères différences, mais principalement négatives, pour les autres régions. Les subrogations sont en baisse (-25,98%),qui représentent désormais moins de 10% de l'ensemble des opérations de financement, chiffre pour lequel un revirement est attendu dans la dernière partie de l'année.
En général, les prêts jusqu'à 150 000 € prévalent, mais la hausse des crédits immobiliers comprise entre 200 000 et 300 000 € est également significative.