Contenu traité
- 1. Hypothèque: de quoi s'agit-il?
- 2. Il existe trois types d'hypothèque
- Euribor, Irs et Spread
- L'hypothèque
- 3. Le prêt est lié à la valeur de la maison
- 4. Est-il accordé uniquement pour l'achat d'une maison construite?
- BRONZER
- Avantages fiscaux: ce que dit le bureau des impôts
- AVR
- Subrogation
- 5. En cas d'enregistrement conjoint, un seul des propriétaires peut-il en faire la demande?
- 6. Calcul des tarifs
- 7. Comment faire une comparaison correcte entre les différentes offres
- 8. Dans cette période, quel type est le plus pratique?
- 9. Quelle est la durée idéale?
- 10. Les garanties dont vous avez besoin
- 11. La personne qui accorde le prêt a besoin d'une assurance
- 12. La banque fait évaluer le bien
- 13. À quel stade le financement a-t-il lieu?
- 14. Qui choisit le notaire?
- 15. En cas de versements impayés, que se passe-t-il?
- 16. Les documents à présenter
- 17. Clôture anticipée du prêt
- 18. Une fois les paiements terminés, que dois-je faire?
- 19. Une propriété avec une hypothèque peut être vendue
- 20. Est-il possible de demander plusieurs hypothèques sur différentes propriétés?
- Du notaire
- Test de stress
1. Hypothèque: de quoi s'agit-il?
Le prêt est un prêt à moyen-long terme dont la durée varie généralement d'un minimum de 5 à un maximum de 30 ans. Habituellement, la banque est appelée à acheter, rénover ou construire une propriété; il peut également être utilisé pour remplacer ou refinancer des prêts déjà obtenus aux mêmes fins. Il est garanti par une hypothèque sur la propriété, c'est pourquoi la définition précise est «prêt hypothécaire». Il est remboursé en versements périodiques (mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels), principal et intérêts compris.
2. Il existe trois types d'hypothèque
A taux fixe L'intérêt reste celui établi à la signature et reste constant pendant toute la durée du contrat. Il donne la certitude des montants des acomptes uniques; l'inconvénient est l'impossibilité de pouvoir bénéficier d'éventuelles réductions postérieures à la date de début.
Taux variable La valeur change à des échéances prédéterminées depuis le début, suite aux fluctuations d'un paramètre de référence, d'un taux de marché ou d'une politique monétaire, généralement l'Euribor. Le principal risque que ce type comporte est de devoir payer un acompte plus élevé à l'avenir. A même durée, les taux variables sont initialement inférieurs aux taux fixes mais peuvent augmenter ultérieurement. Il convient à ceux qui souhaitent un prêt toujours en phase avec les tendances du marché ou à ceux qui s'attendent à de futures baisses de taux d'intérêt; en le choisissant, il faut évaluer sa capacité - d'un point de vue économique - à «supporter» d'éventuelles augmentations de versement.
Tarif mixteSur la base de la «combinaison» entre ces deux types principaux, il est possible d'avoir des prêts qui prévoient le passage de taux fixes à des taux variables - ou vice versa - à des échéances prédéterminées et / ou à certaines conditions indiquées dans le contrat, et des prêts hypothécaires à taux équilibré qui prévoient une part à un taux fixe et un à un taux variable de votre choix. Il existe également des offres de prêts hypothécaires à taux variable avec une valeur maximale, qui évolue dans le temps en fonction des fluctuations du paramètre Euribor; cependant, un plafond contractuel est fixé qui ne peut jamais être dépassé.
- Pour comparer les différentes offres, reportez-vous au Taeg (taux annuel en pourcentage).
- Le test de résistance sur votre revenu indique clairement quel acompte vous pouvez payer.
- Évaluez combien l'intérêt augmente en augmentant
la durée.
Euribor, Irs et Spread
La première est une valeur de référence, calculée quotidiennement, qui indique le taux auquel les banques paient l'argent à ce moment; détermine la variabilité du versement des prêts hypothécaires à taux variable. L'IRS est le taux utilisé pour les transactions à taux fixe par de nombreuses banques, qui évolue dans le temps (et donc aussi le taux qui en découle), mais uniquement jusqu'au jour de l'acte notarié. L'écart représente le pourcentage que chaque banque ajoute au coût de l'argent comme son propre revenu.
L'hypothèque
C'est le droit de garantie sur un bien, généralement un bien: il cède un droit de premier refus sur le bien, qui sert à protéger le créancier contre le danger d'insolvabilité. Il s'établit par inscription dans les registres publics et pèse sur l'ensemble du bien qui en fait l'objet, y compris ses «dépendances» (par exemple un garage). Le propriétaire du bien hypothéqué peut l'utiliser librement, c'est-à-dire vivre, louer ou même vendre. Lorsque la dette prend fin, l'hypothèque est également éteinte.
3. Le prêt est lié à la valeur de la maison
Généralement le montant payé atteint 80% de la valeur du bien, mais face à des garanties particulières, certains instituts vont plus loin et atteignent jusqu'à 95%. Dans ce cas, cependant, presque toutes les banques aggravent leurs conditions contractuelles.
4. Est-il accordé uniquement pour l'achat d'une maison construite?
Non, il peut également être demandé pour les bâtiments en construction ou en rénovation.
BRONZER
Il s'agit du taux d'intérêt pur appliqué au prêt par l'institution financière en pourcentage du montant total du prêt. Ce taux est considéré comme «pur» car il mesure les intérêts à payer dans un an pour le simple fait d'avoir obtenu un prêt. Il s'obtient en additionnant le taux de référence (qui fluctue en fonction de l'évolution du marché) et le spread (appliqué par l'institution financière prêteuse). Plus le TAN et la fréquence des versements sont élevés, plus le taux de financement réel est élevé.
Avantages fiscaux: ce que dit le bureau des impôts
Résidence principale
Lorsque vous contractez un crédit hypothécaire pour acheter la résidence principale, la vôtre ou celle des membres de votre famille (conjoint, parents au 3e degré et assimilés au 2e degré), il est possible de déduire 19% des frais d'intérêts et des frais accessoires de l'impôt sur le revenu et les frais de réévaluation, payés à l'établissement de crédit. La déduction doit être calculée sur un montant annuel maximum de 4 000 euros et répartie entre tous les titulaires du prêt. Pour avoir droit à la déduction, il faut être titulaire de l'hypothèque et propriétaire.
La déduction est due:
✓ à compter de la date à laquelle le bien est utilisé comme résidence principale, et en tout cas dans les deux ans suivant l'achat, si le bien fait l'objet de travaux de rénovation du bâtiment, prouvés par le permis de construire correspondant ou par un acte équivalent;
✓ dans le cas de l'achat d'un bien loué si, dans les trois mois suivant l'achat, l'acheteur avise le locataire de l'avis de licence ou d'expulsion pour la résiliation du bail et si, dans l'année suivant la libération, le bien il est utilisé comme résidence principale.
La déduction est utilisable même si l'hypothèque est contractée à un moment différent de celui de l'achat. En gros, l'achat de la maison peut avoir lieu dans les 12 mois précédant ou suivant la stipulation du prêt. Les intérêts payés du fait des ouvertures de crédit bancaire, des cessions de salaire et, en général, les intérêts provenant de types de financement autres que ceux relatifs aux contrats de prêt, même avec une garantie hypothécaire sur les biens immobiliers, ne donnent pas droit à déduction.
Les intérêts déductibles sont exclusivement ceux se rapportant au coût d'achat du bien, qui est donné par la somme du prix d'achat, des frais de notaire et autres frais accessoires. Par conséquent, si le montant du prêt excède le prix d'achat du bien, il sera nécessaire de quantifier la partie des intérêts sur laquelle calculer la déduction, en utilisant la formule suivante:
(Coût d'achat du bien + frais accessoires) x Intérêts payés
Capital déboursé sous forme de prêt
Charges accessoires
Les frais accessoires sur lesquels la déduction est calculée sont les frais nécessaires à la stipulation du prêt. Il s'agit notamment:
✓ du montant total des sommes plus élevées versées en raison des variations du taux de change des hypothèques stipulées dans une autre devise;
✓ la commission due aux institutions pour leurs activités d'intermédiation;
✓ les charges fiscales, y compris la taxe d'enregistrement ou d'annulation d'une hypothèque et la taxe de substitution sur le capital prêté;
✓ la «commission» pour les acomptes provisionnels;
✓ frais d'évaluation préalable, notariale et technique;
✓ la pénalité pour remboursement anticipé du prêt (si stipulé avant le 2 février 2007).
Quand tu perds le droit
Le droit de déduire les frais d'intérêts est perdu en cas de transfert de la résidence habituelle; en particulier, la déduction ne peut plus être utilisée à partir de l'année suivant celle au cours de laquelle la maison n'est plus utilisée comme résidence principale pour soi-même ou pour les membres de sa famille. Si, à l'avenir, le bien devait redevenir utilisé comme résidence principale pour soi-même ou pour les membres de sa famille, il sera possible de recommencer à utiliser la déduction.
Le droit demeure même lorsque le contribuable transfère sa résidence dans une commune voisine de celle où se trouve le lieu de travail. Si les travaux ayant conduit au déménagement de la résidence habituelle cessent, à partir de l'année suivante, il ne sera plus possible de bénéficier de la déduction.
Le contribuable ne perd pas le droit à déduction s'il transfère sa résidence pour des raisons professionnelles. Le contribuable qui déménage dans un hôpital ou un établissement de santé conserve également l'avantage fiscal, à condition qu'il ne loue pas le bien.
Ceux qui déménagent à l'étranger
Avec la circulaire no. 17 / E du 24 avril 2022-2023, l'Agence des revenus a précisé que le droit de déduire les frais d'intérêts sur le prêt pour l'achat de l'unité immobilière à utiliser comme résidence principale appartient également au contribuable qui a une relation de travail dans un État à l'étranger, même si la même maison est louée.
Cependant, il est nécessaire que:
✓ toutes les conditions établies par la loi aient été respectées pour bénéficier de la déduction, notamment en ce qui concerne le transfert de la résidence habituelle au bien dans l'année suivant l'achat;
✓ les besoins de travail ayant conduit au déménagement de la résidence habituelle demeurent;
✓ le contribuable n'a pas acheté un bien immobilier destiné à être utilisé comme résidence principale dans le pays de résidence étranger.
Source: site Web de l'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
AVR
C'est un indicateur très précieux qui résume le coût global du prêt incluant le taux d'intérêt - et donc aussi le spread appliqué par l'intermédiaire - et les autres postes de dépenses, comme par exemple les frais d'enquête préliminaire et d'encaissement de l'acompte. Le grand avantage de l'APR est son utilisation à des fins de comparaison car en comparant cette valeur entre deux hypothèques, on acquiert immédiatement l'idée de laquelle coûte le plus et combien.
Subrogation
Avec subrogation, également appelée subrogation ou portabilité, le prêt contracté auprès d'une banque est «transféré» à une autre, avec la possibilité de modifier ses paramètres (à l'exception des parties concernées et du montant de la dette résiduelle); les frais sont tous supportés par la nouvelle banque. Avec le prêt de remplacement, en revanche, un nouveau prêt est signé avec une autre banque, avec tous les frais qu'un nouveau contrat implique.
Oui, mais les propriétaires de la propriété qui ne sont pas propriétaires de l'hypothèque doivent accepter d'accorder l'enregistrement de l'hypothèque en faveur de la banque.
Ils sont généralement la somme d'un indice de référence, du spread ou du pourcentage des bénéfices de la banque et de toute prime de risque supplémentaire, liée à la personne physique ou morale qui sollicite le prêt.
7. Comment faire une comparaison correcte entre les différentes offres
Le meilleur indicateur synthétique du coût d'une opération est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui exprime le coût effectif d'un prêt, en tenant compte du TAN (Taux Nominal Annuel, taux d'intérêt) et de l'ensemble des commissions et les dépenses engagées pour obtenir le prêt et pour payer les acomptes. Pour comparer - et choisir - entre les différentes offres, les banques consultées peuvent être sollicitées pour le «Prospectus Européen d'Information Standardisé» qui résume clairement les caractéristiques du prêt dans un «cadre synthétique» des principales conditions économiques.
8. Dans cette période, quel type est le plus pratique?
La commodité dépend largement de divers facteurs, par exemple la durée du prêt et le profil financier économique personnel, la stabilité de ses revenus dans le temps. Avant de faire une demande de prêt, il est conseillé d'évaluer soigneusement les revenus afin de déterminer le montant mensuel disponible une fois les dépenses ordinaires soustraites. Il est conseillé que l'acompte ne dépasse pas un tiers du revenu disponible, pour pouvoir faire face aux dépenses courantes, imprévues et à d'éventuelles réductions de revenus. En principe, le TAN d'un prêt hypothécaire à taux variable est normalement inférieur à celui d'un prêt à taux fixe au départ, mais pendant la durée du prêt, le taux variable peut fluctuer considérablement en fonction de la croissance du paramètre de référence.
9. Quelle est la durée idéale?
C'est l'un des éléments qui détermine le montant du versement hypothécaire. Celui-ci est composé du principal majoré des intérêts: à même montant du prêt et au même taux d'intérêt, plus la durée est courte, plus les acomptes seront chers mais plus la part des intérêts sera faible; au contraire, plus la durée est longue, plus la part d'intérêt est importante, mais avec un taux plus bas. Elle doit être établie en tenant compte de ses propres capacités économiques de «coexistence pacifique» avec la dette.
10. Les garanties dont vous avez besoin
Une hypothèque sur la propriété faisant l'objet du prêt est toujours demandée. Normalement, il suffit d'avoir un revenu adéquat pour soutenir le remboursement périodique mais des garanties supplémentaires peuvent être nécessaires pour contenir le risque de crédit (fonds de garantie pour les premiers prêts immobiliers;
garanties de signature; garanties financières).
11. La personne qui accorde le prêt a besoin d'une assurance
La loi oblige à ce que les biens gagés en garantie soient assurés par des polices contre les risques d'incendie, de foudre et d'explosion: le souscripteur du crédit peut librement choisir entre signer une police proposée par la banque prêteuse, qui peut être stipulée sans contrainte en faveur de la banque, o la présentation d'une couverture d'assurance similaire déjà en place ou à stipuler auprès d'une compagnie d'assurance tierce et avec un cautionnement en faveur de la banque. Il existe également des polices facultatives qui assurent ceux qui contractent le prêt contre d'autres risques (généralement le chômage, l'invalidité ou le décès).
12. La banque fait évaluer le bien
Professionnels en charge de faire l'expertise du bien afin d'estimer sa valeur.
13. À quel stade le financement a-t-il lieu?
Après stipulation, généralement par chèque de banque à l'ordre du vendeur, mais les modalités peuvent varier selon que la banque est présente ou non au stade
de la signature de l'acte d'achat.
14. Qui choisit le notaire?
Pour la vente d'un bien résidentiel, le notaire est généralement choisi par le propriétaire. Le cas des opérations de portabilité par subrogation est différent, où le notaire est choisi par la banque car il en assume les frais.
15. En cas de versements impayés, que se passe-t-il?
Les solutions les plus adaptées sont proposées au client pour continuer à respecter les engagements pris, par exemple en prolongeant la date d'expiration du prêt afin d'alléger la charge de l'acompte ou en suspendant l'amortissement du principal pendant un certain temps. Il existe également des accords entre ABI et des associations de consommateurs qui permettent, en cas de survenance de certaines conditions (comme la perte involontaire de l'emploi), des solutions de flexibilité pour prolonger ou raccourcir la durée du prêt ou pour suspendre le paiement des acomptes pendant une période. .
16. Les documents à présenter
Documents personnels (données personnelles et revenus) et relatifs à la propriété (acte d'origine, plan d'étage, cadastre).
17. Clôture anticipée du prêt
Le remboursement anticipé du prêt est toujours autorisé (en payant la totalité du montant du capital résiduel), tout comme il est permis de réduire partiellement la dette.
Les crédits immobiliers stipulés à partir du 2 février 2007 ne peuvent être soumis par la loi à aucune pénalité de remboursement anticipé. Pour tous les autres,
la peine maximale change en fonction du moment où l'extinction a lieu.
18. Une fois les paiements terminés, que dois-je faire?
Après le dernier versement, la banque émet des documents pour communiquer la durée du prêt. Il appartient toujours à l'établissement de crédit de notifier au conservatoire l'extinction et la demande d'annulation de l'hypothèque dans les 30 jours.
19. Une propriété avec une hypothèque peut être vendue
L'acheteur peut prendre en charge le prêt préexistant et prendre le relais du vendeur dans le paiement des acomptes, ou la vente a lieu avec l'extinction simultanée du prêt initial.
20. Est-il possible de demander plusieurs hypothèques sur différentes propriétés?
Oui, mais toujours en respectant les conditions de décaissement du prêt.
Du notaire
L'octroi du prêt est un acte public, à stipuler devant un notaire. Il est requis par la loi, à la fois de pouvoir enregistrer l'hypothèque sur la propriété et d'attribuer à l'acte public l'exigence de «titre exécutoire»: cela signifie que si le débiteur ne remplit pas ses obligations, une condamnation n'est pas nécessaire. Pour l'exécution du contrat simplement l'acte. C'est le poste de dépense le plus cher, avec des variations en fonction de la zone géographique, du tarif du professionnel et surtout du montant de l'enregistrement hypothécaire. Les frais comprennent à la fois les frais de notaire pour la stipulation du contrat de prêt et les frais engagés par le professionnel pour le compte du client (par exemple l'enregistrement et l'annulation de l'hypothèque). Il est préférable de demander d'abord un devis exact.
Test de stress
Pour comprendre à quoi peut être fait face l'acompte pour nous, ce simple calcul est effectué. Les soi-disant quotas de subsistance sont soustraits du revenu mensuel net, c'est-à-dire de ce qui est nécessaire pour payer les factures et diverses dépenses. Le montant restant correspond au "pouvoir d'achat mutuel", essentiellement la force contractuelle de ceux qui souhaitent solliciter le prêt: il doit être au moins égal à 1,5 fois la mensualité.