Propriété nue: maison en usufruit et en prêt. Contraintes, droits et devoirs

Deux façons de réglementer la libre utilisation de la propriété d'autrui. Avec contraintes, droits et devoirs des parties impliquées dans les deux cas.

Contenu traité

Législation sur l'usufruit et le prêt
Qu'est-ce que l'usufruit et qu'est-ce que cela implique
Qu'est-ce que le prêt et en quoi consiste-t-il
Fac-similé d'usufruit et de contrats de prêt

Ces deux formules d'utilisation de la propriété d'autrui sont régies par des contraintes qui régissent les relations entre les parties concernées, établissant des conditions, des droits et des devoirs. L'usufruit est certainement le plus courant. En lisant les annonces immobilières, par exemple, vous serez sûrement tombé sur de splendides maisons vendues à des prix avantageux, parfois jusqu'à 50% de moins que la valeur marchande.

Dans de nombreux cas, cependant, ces publicités comportent une condition qui justifie le moindre coût: la vente concerne, en fait, la nue-propriété . Cela signifie que le bien est occupé par d'autres personnes, en vertu du soi-disant usufruit, un droit réel de jouissance selon lequel un sujet, appelé usufruitier, peut disposer d'un bien appartenant à un autre sujet pour une durée limitée, pour dire le propriétaire nu . Pour pouvoir vivre effectivement dans la maison, le nu propriétaire qui achète le bien devra attendre la fin de l'usufruit dont la durée est limitée et qui expire en tout état de cause avec le décès de l'usufruitier.

Le prêt gratuit , en revanche, comme le stipule le Code civil, est le contrat par lequel une partie livre à l'autre un bien meuble ou immeuble, afin qu'il puisse être utilisé pour un temps ou un usage précis, avec l'obligation de le restituer . chose reçue. Le prêt est essentiellement gratuit , car toute compensation constituerait un bail.

En copropriété

Quant aux relations avec la copropriété, l'usufruitier participe régulièrement aux assemblées et peut également exprimer son vote, mais avec certaines limitations dictées par le code civil.

En général, l'emprunteur, en revanche, est assimilé au locataire et peut par conséquent participer aux réunions, se limitant à ne voter que sur quelques résolutions, notamment celles relatives aux coûts et modalités de gestion des services de chauffage et de climatisation. En outre, il peut intervenir, sans droit de vote, sur des résolutions relatives à la modification des autres services communs.

Législation sur l'usufruit et le prêt

Tous deux sont régis par le Code civil: l'usufruit par l'art. 981, 978 à 1020; l'emprunt des articles 1803-1814. Pour le premier, l'ex art. 1158 et 1159 (usucapione) et art. 1153, paragraphe 3 (usufruit découlant de la possession de bonne foi de biens meubles). Pour le second, spécifiquement, l'article 1810 précise que "si un terme n'a pas été convenu, et que celui-ci ne résulte pas non plus de l'usage auquel la chose devait être destinée, l'emprunteur est tenu de le restituer dès que le bailleur le demande".

Qu'est-ce que l'usufruit et qu'est-ce que cela implique

Comme le prévoit l'article 978 du Code civil, l'usufruit peut être établi de trois manières différentes: par la loi, par un accord entre les parties et par usucapione.
Le premier cas, par la loi, est configuré avec l'usufruit légal en faveur des parents sur les biens des enfants, réalisable à condition que les fruits reçus de l'usufruit soient destinés à l'entretien de la famille, à l'éducation et à l'éducation des enfants.
L'usufruit peut également être établi par un accord entre les parties, par exemple avec un contrat ou un testament.
Enfin, il est possible d'établir l'usufruit par usucapione, c'est-à-dire en vertu de la possession continue et ininterrompue du bien, pour une durée définie par la loi qui, dans le cas des biens immobiliers, est égale à vingt ans.
La loi précise également que l'usufruit constitué au profit d'une personne morale ne peut durer plus de trente ans et que le droit peut cesser par suite de non-usage qui dure vingt ans ou en raison de la mort de la chose le dont il se compose.
Le droit d'usufruit peut être cédé pour une certaine durée ou pour toute sa durée, sauf si cette condition est interdite par la constitution. Les parties peuvent, en effet, interdire la cession du droit d'usufruit en stipulant un acte qui doit être transcrit pour être valable. Dans tous les cas, la cession doit être notifiée au propriétaire et jusque-là l'usufruitier reste solidairement responsable avec le cessionnaire envers le propriétaire. La loi, en revanche, ne permet pas à l'usufruitier de transmettre temporairement son droit au nu propriétaire, car en cas d'union entre l'usufruit et le bien en une même personne, l'usufruit lui-même serait éteint.
Le code civil prévoit que l'usufruitier a le droit de jouir du bien et d'en bénéficier (par exemple en percevant les loyers du bien loué), s'il respecte la destination économique.

L'article 67 des dispositions d'exécution, en particulier, dispose que «l'usufruitier d'un étage ou d'une partie d'étage de l'immeuble exerce le droit de vote dans les affaires affectant l'administration ordinaire et la simple jouissance des choses et des services commun. Dans d'autres résolutions, le droit de vote appartient aux propriétaires, sauf dans les cas où l'usufruitier entend exercer le droit visé à l'article 1006 du code (refus du propriétaire aux réparations), ou dans le cas de travaux ou travaux en vertu de Articles 985 (améliorations) et 986 (ajouts) du code.
Dans ces cas, la convocation doit être communiquée à la fois à l'usufruitier et au nu propriétaire ».
L'usufruitier peut participer au vote pour la nomination du nouvel administrateur, tandis qu'en cas de reconstruction de la façade ou d'installation d'un ascenseur, la présence du propriétaire nu sera requise.
Le Code précise que le nu-propriétaire et l'usufruitier sont solidairement responsables du paiement des cotisations de copropriété dues.

D'une manière générale, l'usufruitier est responsable des frais de copropriété, ceux relatifs à la garde, l'administration et l'entretien ordinaire du bien, ainsi que ceux des réparations extraordinaires rendues nécessaires par le non-respect des obligations d'entretien ordinaire.
Tous les autres frais extraordinaires, en revanche, sont à la charge du propriétaire: réparations nécessaires pour assurer la stabilité des murs principaux et des voûtes, remplacement des poutres, rénovation, en tout ou en partie significative, de toitures, planchers, escaliers, remblais, aqueducs, murs de soutènement ou murs environnants.
La loi prévoit que pendant la période d'usufruit, l'usufruitier paie au propriétaire des intérêts sur les sommes dépensées pour des réparations extraordinaires.
Cependant, il peut arriver que le nu-propriétaire refuse d'effectuer les réparations ou retarde leur exécution: l'usufruitier peut alors effectuer les interventions à ses frais, puis demander le remboursement (sans intérêts) à la fin de l'usufruit. L'usufruitier est responsable des impôts dus par ceux qui détiennent des droits réels sur la propriété (imu, taxis et tari).

Usufruit et droit d'usage et de séjour

Dans le cas où le propriétaire d'un bien n'est pas en mesure d'en prendre soin, il peut accorder le droit d'utiliser le bien à un tiers, défini comme l'utilisateur. Par rapport à l'usufruit, le droit d'usage présente des limitations concernant les fruits produits par l'actif, qui peuvent être utilisés, en relation avec la condition sociale de l'utilisateur, exclusivement pour satisfaire ses besoins et ceux de sa famille. Cela signifie, par exemple, que l'utilisateur ne peut pas louer la propriété et profiter du loyer.
Le droit de séjour, c'est-à-dire le droit de jouir de la propriété d'autrui pendant une période limitée, est similaire à l'usufruit mais avec un champ d'action encore plus restreint. La personne qui bénéficie du logement peut l'utiliser dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille. Dans ce cas également, la possibilité de louer la propriété et de réaliser un profit est donc exclue, tout comme il n'est pas permis d'accorder l'usage de la maison à d'autres membres de la famille.
Le droit d'usage et le droit de séjour peuvent résulter d'accords entre les parties, du testament, de la loi ou, en ce qui concerne notamment le droit de séjour, d'une décision de l'autorité judiciaire. Le cas le plus fréquent est celui d'un couple divorcé, le juge attribuant le domicile conjugal, même s'il appartient au mari, à la femme à qui les enfants ont été confiés. Sur ce point, il est utile de rappeler que l'article 540 du Code civil dispose, entre autres, que «le conjoint (…) a le droit d'habiter la maison utilisée comme résidence familiale et de l'utiliser sur le mobilier qui l'accompagne, si appartenant au défunt ou aux municipalités. Ces droits affectent la part disponible et, si cela n'est pas suffisant, la part restante de la réserve du conjoint et éventuellement la part réservée aux enfants ».
Enfin, tant le droit d'usage que le droit de séjour peuvent découler de l'usucapione, alors que les mêmes règles s'appliquent à la gestion des dépenses et au paiement des impôts.

Qu'est-ce que le prêt et en quoi consiste-t-il

La loi prévoit que l'emprunteur, c'est-à-dire la personne qui utilise les biens d'autrui, est tenu de garder et de conserver le bien avec la diligence d'un «bon père de famille» et peut l'utiliser pour l'usage déterminé par le contrat ou par la nature de la chose .
En cas de dommage, même causé par un cas fortuit auquel on pourrait remédier à l'avance, l'emprunteur est responsable, alors qu'il n'est pas responsable de la détérioration due à une utilisation normale.
La loi interdit à l'emprunteur d'accorder l'usage du bien à un tiers sans le consentement du prêteur, c'est-à-dire le propriétaire du bien. Si l'emprunteur ne respecte pas ces conditions, le prêteur est en droit de demander la restitution immédiate du bien et, dans certains cas, l'indemnisation des dommages.
Si le prêt prévoit un délai, qui doit être respecté, en cas de "besoin urgent et imprévu", le prêteur peut exiger la restitution immédiate de l'actif. Et même si le contrat ne prévoit pas de terme, l'emprunteur est tenu de restituer le bien dès que l'emprunteur le demande.
Dans tous les cas, le contrat de prêt expire avec le décès de l'emprunteur.

En ce qui concerne le partage des dépenses, les dépenses ordinaires sont à la charge de l'emprunteur (qui bénéficie du bien), tandis que le bailleur (propriétaire) paie les extraordinaires. Si ces derniers sont urgents et nécessaires, l'emprunteur peut avancer les sommes puis demander au propriétaire du bien le remboursement relatif. Enfin, dans le cas où l'emprunteur n'est pas à jour des paiements des charges communes, la copropriété peut réclamer directement contre le propriétaire pour obtenir les sommes impayées. Ce dernier, à son tour, peut intenter une action en justice contre l'emprunteur, pour obtenir à la fois le remboursement et la restitution du bien.