Les allégements fiscaux à domicile font souvent l'objet de questions de la part des lecteurs. Aussi parce que l'achat d'une maison est toujours une opération qui suscite quelques inquiétudes et surtout ouvre une série de doutes, ainsi que sur la phase purement d'achat, également sur celle relative à la fiscalité. Voici deux questions fréquemment posées, auxquelles répond notre comptable Carlo Tagini, Studio Associato Cerati Tagini, Milan, [email protected]
Question de Milena M. sur l'achat d'une nouvelle maison avant 5 ans après l'achat précédent: Mon mari a acheté un appartement de deux pièces nouvellement construit au constructeur comme première maison en janvier 2012. Nous avons maintenant une fille et nous aimerions obtenir un appartement de quatre pièces (en l'achetant ensemble ). Afin de ne pas perdre les avantages de la maison actuelle et faire en sorte que la nouvelle maison soit la première maison, 5 ans doivent s'écouler à compter de l'achat de notre maison actuelle? Et la maison actuelle doit-elle être vendue tôt ou tard tant qu'elle est dans l'année suivant l'achat de la nouvelle?
Réponse: Pour profiter des allégements fiscaux sur la maison lors du premier achat, trois conditions doivent être remplies:
- A) la maison doit être située sur le territoire de la commune où l'acheteur a ou établit sa résidence dans les 18 mois suivant l'achat
- B) dans l'acte d'achat, l'acheteur doit déclarer qu'il n'est pas propriétaire d'une autre maison sur le territoire de la municipalité où se trouve le bien à acheter
- C) dans l'acte d'achat, l'acheteur doit déclarer qu'il n'est pas propriétaire sur tout le territoire national , pas même des parts, même sous le régime légal de la propriété communautaire, d'une autre maison achetée avec les concessions de "première maison" qui se sont succédées à partir de 1982. La loi de stabilité de 2022-2023 a ensuite introduit un changement au point C, donnant la possibilité de vendre le bien pour lequel la première subvention au logement a déjà été utilisée dans un délai d'un an. Pour être précis, il convient de noter que ces exigences s'appliquent non seulement aux droits de propriété mais également aux droits d'usufruit, d'usage et de logement.
Question de Luca G. sur la résidence secondaire : en 2005 j'ai acheté ma première maison pour laquelle je viens de rembourser l'hypothèque ouverte à l'époque (je ne me souviens pas si et de quel genre de concessions il y avait). En 2007, je me suis mariée sous un régime de propriété communautaire, deux enfants sont arrivés et maintenant la maison achetée en 2005 est trop petite. Nous aimerions passer à un plus grand, mais sans renoncer à celui où notre famille s'est formée (nous aimerions le louer), pour nous retrouver aussi, dans le futur, avec deux propriétés à attribuer à nos enfants. Vous envisagez d'acheter à un particulier, existe-t-il un type de concession / alternative à la taxe d'enregistrement de 9%?
Réponse: La taxe d'enregistrement dans le cas d'un achat privé est de 9%, cette taxe est réduite à 2% si l'acheteur est éligible pour bénéficier des premiers avantages du logement. Il convient de rappeler que ces exigences existent (à l'exception des biens relevant des catégories a / 1, a / 8 et a9):
- 1) pour les propriétés situées sur le territoire de la commune dans laquelle l'acheteur a, ou établit sa résidence dans les 18 mois suivant l'achat (il existe également une série de cas particuliers liés aux transferts pour raisons professionnelles, les citoyens ont émigré à l'étranger etc.);
- 2) pour les contribuables qui ne sont pas propriétaires (même en communauté avec le conjoint) de droits de propriété, d'usufruit et de résidence sur un autre bien dans la même commune que le bien acheté;
- 3) pour les contribuables qui ne sont pas titulaires (également en communion avec le conjoint) de droits de propriété, d'usufruit et de résidence sur un autre bien, qui ont déjà bénéficié des concessions pour l'achat de leur premier logement. Le lecteur doit donc vérifier qu'il n'a pas déjà profité du premier logement et que le deuxième bien ne se trouve pas dans la même commune dans laquelle il possède déjà un bien.